คุณรติ รัตนสวัสดิ์ ส่งบทความมาให้ผมช่วยเผยแพร่ ผมเห็นว่าน่าสนใจ จึงขออนุญาตนำมาลงในคอลัมน์ของผมนี้ "ปลูกต้นไม้ เลี้ยงปลา หรือเลี่ยงภาษี? เจาะ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ กับเกมเปลี่ยนสถานะที่ดิน"

ประเทศไทยมีปัญหาเรื่อง "ที่ดิน" มานานกว่าปัญหาภาษี

            คนจำนวนมากไม่มีที่ดินทำกิน ขณะที่ที่ดินจำนวนไม่น้อยอยู่ในมือของผู้ถือครองรายใหญ่ และที่ดินบางส่วนถูกถือครองเพื่อรอการพัฒนา รอการขาย หรือรอให้มูลค่าเพิ่มขึ้น เมื่อรัฐออกแบบ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 หนึ่งในเป้าหมายสำคัญคือการทำให้เจ้าของที่ดินมีแรงจูงใจนำที่ดินออกมาใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ แทนที่จะปล่อยรกร้างหรือถือครองไว้เพื่อเก็งกำไร แต่เมื่อภาษีผูกกับ "ลักษณะการใช้ประโยชน์" คำถามสำคัญจึงเกิดขึ้นทันทีว่าถ้าการเปลี่ยนสถานะการใช้ประโยชน์ของที่ดินทำให้ภาระภาษีเปลี่ยน แล้วระบบตรวจสอบสามารถแยกการใช้ประโยชน์จริง" ออกจาก "การสร้างสภาพให้เข้าหลักเกณฑ์ทางภาษี" ได้หรือไม่?

นี่ไม่ใช่คำถามเรื่องต้นไม้

            ไม่ใช่คำถามเรื่องปลา แต่เป็นคำถามเรื่อง โครงสร้างของกฎหมาย

            ต้นไม้ไม่ได้ผิด แต่ "สถานะทางภาษี" ต่างหากที่ต้องตรวจสอบ ภายใต้ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การใช้ประโยชน์ของที่ดินมีผลต่อการคำนวณภาษีการประกอบเกษตรกรรมเป็นประเภทหนึ่งที่กฎหมายรับรอง และมาตรา 37 ให้อำนาจกำหนดอัตราภาษีตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ขณะเดียวกันมาตรา 37 วรรคสองให้อำนาจรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดหลักเกณฑ์ว่า การใช้ประโยชน์ลักษณะใดจึงจะถือเป็นการประกอบเกษตรกรรม

            นี่คือจุดที่ต้องจับตา เพราะ "เกษตรกรรม" ไม่ได้เกิดขึ้นจากคำพูดของเจ้าของที่ดิน

แต่เกิดจาก กฎหมาย + หลักเกณฑ์ + ข้อเท็จจริงในพื้นที่ และกระทรวงการคลังกับกระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศกำหนดหลักเกณฑ์ดังกล่าว โดยกำหนดชนิดพืช ชนิดสัตว์ และลักษณะการใช้ประโยชน์ รวมถึง อัตราขั้นต่ำของการประกอบการเกษตรต่อไร่

            ดังนั้นคำถามจึงไม่ใช่ "มีต้นไม้หรือไม่?" แต่ควรถามว่า มีการประกอบเกษตรกรรมในระดับที่กฎหมายกำหนดจริงหรือไม่?

            เกมเปลี่ยนสถานะที่ดิน นี่คือหัวใจของเรื่อง สมมุติว่ามีที่ดินขนาดใหญ่แปลงหนึ่ง เดิมถูกจัดอยู่ในประเภทที่มีภาระภาษีในระดับหนึ่ง เจ้าของจึงมีแรงจูงใจที่จะนำพื้นที่บางส่วนมาปลูกพืช ขุดบ่อ หรือทำกิจกรรมทางการเกษตร เพื่อให้การใช้ประโยชน์เข้าสู่เกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด คำถามจึงไม่ใช่ว่า "ทำได้หรือไม่?" แต่คือ"ทำจริงแค่ไหน?"

และ "พื้นที่ส่วนไหนใช้ประโยชน์จริง?"เพราะหากพื้นที่หนึ่งมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท ระบบกฎหมายก็มีหลักเกณฑ์สำหรับการจัดเก็บภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ ไม่ควรตีความว่าการทำเกษตรเพียงส่วนหนึ่งจะทำให้ที่ดินทั้งหมดกลายเป็นพื้นที่เกษตรกรรมโดยอัตโนมัติ นี่คือหลักการที่ต้องรักษาไว้

            ปลูกต้นไม้" ต้องไม่กลายเป็นใบอนุญาตทางภาษี การปลูกต้นไม้เป็นสิ่งที่ดี ประเทศไทยควรสนับสนุนการเพิ่มพื้นที่สีเขียว ควรสนับสนุนการเกษตร ควรสนับสนุนการฟื้นฟูพื้นที่เสื่อมโทรม แต่การปลูกต้นไม้กับการประกอบเกษตรกรรมเชิงเศรษฐกิจเป็นคนละเรื่องกัน ถ้ารัฐต้องการให้สิทธิทางภาษีแก่เกษตรกรรม รัฐควรตรวจสอบว่ามีการปลูกจริงหรือไม่ มีจำนวนตามเกณฑ์หรือไม่ มีการดูแลจริงหรือไม่ มีการใช้ประโยชน์จริงหรือไม่ และพื้นที่ที่อ้างว่าเป็นเกษตรกรรมมีสัดส่วนเท่าใดของพื้นที่ทั้งหมด

            เพราะหากคำตอบมีเพียงว่า "มีต้นไม้"แต่ไม่มีคำตอบว่า "ใช้ประโยชน์จริงอย่างไร"ระบบภาษีก็อาจกลายเป็นระบบที่วัด "สิ่งที่มองเห็น" มากกว่าวัด "กิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นจริง"

            แล้ว "เลี้ยงปลา" ล่ะ? กรณีเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำยิ่งน่าสนใจ หลักเกณฑ์ของรัฐกำหนดลักษณะพื้นที่และอัตราการใช้ประโยชน์สำหรับการประกอบเกษตรกรรม และครอบคลุมพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำตามเงื่อนไขที่กำหนด นี่ทำให้เกิดคำถามว่าบ่อปลาเพื่อประกอบอาชีพจริง กับ บ่อปลาที่สร้างขึ้นเพื่อให้พื้นที่มีลักษณะเข้าข่ายเกษตรกรรม รัฐสามารถแยกสองสิ่งนี้ได้ชัดเจนเพียงใด?

            ถ้ารัฐแยกได้ ระบบก็มีความน่าเชื่อถือ แต่ถ้ารัฐตรวจสอบได้เพียงว่า "มีบ่อ" แล้วจบ เราก็ต้องกลับมาถามว่า ภาษีที่ดินกำลังเก็บจาก "การใช้ประโยชน์" หรือกำลังเก็บจาก "การจัดฉากของการใช้ประโยชน์"?

            นี่ไม่ใช่การกล่าวหาว่าใครโกงภาษี ประเด็นนี้ต้องพูดให้ชัด การวิพากษ์กฎหมายไม่เท่ากับการกล่าวหาผู้ถือครองที่ดินรายใดรายหนึ่งว่าหลีกเลี่ยงภาษี เพราะการทำเกษตรกรรมจริงตามหลักเกณฑ์ของรัฐเป็นการใช้ประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมาย ปัญหาคือ การออกแบบระบบ เราจึงควรถามว่า กฎหมายปัจจุบันมีระบบตรวจสอบเพียงพอหรือไม่ที่จะป้องกันไม่ให้ "การใช้ประโยชน์ขั้นต่ำ" ถูกนำมาใช้เพื่อเปลี่ยนสถานะทางภาษีของพื้นที่ขนาดใหญ่?

นี่คือคำถามเชิงนโยบาย ไม่ใช่คำกล่าวหาเฉพาะบุคคล

            และรัฐบาลเองก็เคยถูกตั้งคำถามเรื่องนี้ ที่สำคัญ เรื่องนี้ไม่ใช่ข้อสงสัยที่เกิดขึ้นจากประชาชนฝ่ายเดียว

สำนักงานเศรษฐกิจการคลังเคยเผยแพร่เอกสารในหัวข้อ "ประเด็นการหลบเลี่ยงการเสียภาษีจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" เพื่อชี้แจงข้อวิจารณ์เกี่ยวกับกฎหมายนี้โดยตรง สศค. อธิบายว่าหลักการของภาษีที่ดินฯ มีเป้าหมายให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และที่ดินรกร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ต้องเผชิญภาษีในอัตราที่สูงกว่า

คำชี้แจงนี้ยิ่งทำให้คำถามสำคัญขึ้นกว่าเดิม เพราะถ้า วัตถุประสงค์ของกฎหมายคือการผลักดันให้เกิดการใช้ประโยชน์จริง เราก็ควรสามารถตรวจสอบได้ว่า การใช้ประโยชน์นั้นเกิดขึ้นจริงหรือไม่

            ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ "ต้นไม้" ปัญหาอยู่ที่ Information Gap เจ้าของที่ดินรู้ว่าตนเองใช้พื้นที่อย่างไร

เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเข้าไปตรวจพื้นที่เป็นครั้งคราว แต่รัฐยังต้องพึ่งพาข้อมูลภาคสนาม เอกสาร และหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ในการจำแนกการใช้ประโยชน์ ในยุคที่ประเทศไทยกำลังพูดถึง Big Data, AI และ Digital Government คำถามจึงเกิดขึ้นว่า ทำไมการตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินยังไม่สามารถสร้างฐานข้อมูลที่ตรวจสอบย้อนกลับได้อย่างเป็นระบบ?

            เราควรมีฐานข้อมูลที่ตอบได้ว่า ใครถือครอง ถือครองเท่าใด ใช้ประโยชน์ส่วนใด ใช้ประโยชน์ประเภทใด

เปลี่ยนประเภทเมื่อใด เสียภาษีเท่าใด และเหตุผลใดที่รัฐรับรองการจัดประเภทนั้น

            ถ้ารัฐมี AI แล้ว ทำไมยังตรวจแค่ "ภาพต้นไม้"? เทคโนโลยีดาวเทียม ภาพถ่ายทางอากาศ GIS และ AI สามารถช่วยตรวจสอบรูปแบบการใช้พื้นที่ได้ แน่นอนว่า AI ไม่ควรเป็นผู้ตัดสินภาษีแทนมนุษย์ แต่สามารถเป็น Risk Detection System เพื่อแจ้งพื้นที่ที่มีความเสี่ยงผิดปกติ เช่น พื้นที่ขนาดใหญ่ที่เพิ่งเปลี่ยนสถานะ พื้นที่ที่อ้างว่าเป็นเกษตรกรรมแต่มีการใช้พื้นที่ต่ำผิดปกติ พื้นที่ที่เปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์ก่อนรอบประเมินภาษี หรือพื้นที่ที่ข้อมูลภาคสนามไม่สอดคล้องกับภาพถ่ายและข้อมูลอื่น จากนั้นจึงให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบข้อเท็จจริง นี่คือการใช้ AI เพื่อ เพิ่มความโปร่งใส ไม่ใช่ใช้ AI เพื่อตัดสินประชาชน

            คำถามใหญ่กว่าเรื่องภาษี สุดท้ายแล้ว เราต้องกลับมาถามว่า ภาษีที่ดินมีไว้เพื่ออะไร? ถ้ามีไว้เพื่อหารายได้ให้ท้องถิ่น เราต้องทำให้ระบบจัดเก็บมีประสิทธิภาพ ถ้ามีไว้เพื่อกระจายความเป็นธรรม เราต้องป้องกันไม่ให้ทุนขนาดใหญ่สามารถบริหารสถานะทางภาษีได้ง่ายกว่าประชาชนทั่วไป ถ้ามีไว้เพื่อผลักดันให้ที่ดินเกิดประโยชน์ เราต้องวัด "การใช้ประโยชน์จริง" ไม่ใช่เพียง "ภาพว่ามีการใช้ประโยชน์" และถ้ามีไว้เพื่อแก้ปัญหาการกักตุนที่ดิน

รัฐต้องกล้าที่จะตรวจสอบพื้นที่ขนาดใหญ่โดยใช้ข้อมูลจริง

            อย่าแก้ปัญหาที่ดินด้วยการถ่ายรูปต้นไม้ ประเทศไทยไม่ควรมีระบบที่ทำให้คำถามสำคัญที่สุดกลายเป็น

"ปลูกต้นไม้แล้วหรือยัง?" หรือ "มีบ่อปลาแล้วหรือยัง?"คำถามที่ถูกต้องควรเป็น "พื้นที่นี้ถูกใช้ประโยชน์จริงเท่าใด และการใช้ประโยชน์นั้นสอดคล้องกับสถานะทางภาษีที่ได้รับหรือไม่?"นี่คือหัวใจของการปฏิรูป

เพราะถ้ากฎหมายต้องการให้เจ้าของที่ดินนำทรัพยากรออกมาใช้ประโยชน์ รัฐก็ต้องสร้างระบบที่แยกให้ออกระหว่าง

Productive Land Use กับ Tax Classification Strategy ไม่เช่นนั้น ภาษีที่ดินอาจไม่ได้เป็นเพียงเครื่องมือจัดเก็บรายได้

แต่อาจกลายเป็นเกมที่ผู้มีทรัพยากรมากที่สุด สามารถออกแบบการใช้ทรัพยากรของตนเองให้สอดคล้องกับกติกาได้ดีที่สุด

            ถึงเวลาถามรัฐตรง ๆ ผมไม่ได้เรียกร้องให้ยกเลิกสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับเกษตรกร ผมไม่ได้เรียกร้องให้เก็บภาษีเกษตรกรรมในอัตราเดียวกับธุรกิจ และผมไม่ได้กล่าวหาว่าเจ้าของที่ดินรายใหญ่ทุกคนหลีกเลี่ยงภาษี

แต่ผมเรียกร้องให้รัฐตอบคำถามว่า

            หนึ่ง — หลักเกณฑ์การเปลี่ยนสถานะที่ดินมีประสิทธิภาพเพียงใด?

            สอง — รัฐตรวจสอบการใช้ประโยชน์จริงกี่ครั้งต่อปี?         

            สาม — มีข้อมูลหรือไม่ว่าที่ดินขนาดใหญ่ที่ได้รับสถานะเกษตรกรรม ใช้พื้นที่ทำเกษตรกรรมจริงกี่เปอร์เซ็นต์?

            สี่ — มีการตรวจสอบย้อนหลังหรือไม่เมื่อสถานะการใช้ประโยชน์เปลี่ยนแปลง?

            ห้า — มีมาตรการป้องกันการสร้างการใช้ประโยชน์เพียงเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีหรือไม่?

  หก - หากรัฐรู้ว่ากฎหมายมีช่องว่าง รัฐจะเลือกแก้กฎหมาย หรือจะปล่อยให้ประชาชนปลูกต้นไม้ เลี้ยงปลา และถ่ายรูปต่อไป?

            เพราะการปฏิรูปภาษีที่ดินที่แท้จริง ไม่ควรทำให้ประชาชนแข่งขันกันว่า "ใครสร้างภาพการใช้ที่ดินได้เก่งกว่าใคร" แต่ควรทำให้ทุกคนแข่งขันกันว่า "ใครสามารถทำให้ที่ดินของตนเองเกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมได้จริงมากที่สุด" นี่คือความแตกต่างระหว่าง "การใช้ที่ดิน" กับ "การเปลี่ยนสถานะที่ดิน"และนี่คือคำถามที่ผมฝาก ดร. โสภณ พรโชคชัย ช่วยนำไปเผยแพร่และเปิดพื้นที่ให้เกิดการถกเถียงในสังคมไทย เพราะเรื่องที่ดินไม่ใช่เรื่องของเจ้าของที่ดินเพียงคนเดียว

            ที่ดินคือทรัพยากรของประเทศ และภาษีที่ดินก็คือหนึ่งในเครื่องมือที่รัฐใช้กำหนดว่า ใครจะถือครอง ใครจะใช้ประโยชน์ และต้นทุนของการถือครองนั้นจะถูกกระจายไปยังสังคมอย่างไร

สำนักงานให้เช่าพื้นที่พระราม 3 กรุงเทพฯ  เดินทางสะดวก  ใกล้ทางด่วน ใกล้โลตัส ใกล้ Central  ขนาด 100 ตร.ม.

อาคารสำนักงาน @Area สูง 8 ชั้น เหมาะสำหรับธุรกิจ SME / ธุรกิจออนไลน์ / ธุรกิจ IT / บริษัทสตาร์ทอัพ
ราคา 28,000 บาท/เดือน

รายละเอียดอาคาร
อาคารสำนักงานสูง 8 ชั้น
พื้นที่ให้เช่า 100 – 300 ตร.ม.
สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
ระบบเครื่องปรับอากาศแบบแยกส่วน เปิด–ปิดเองได้ -
สามารถทำงานได้ตลอด 24 ชั่วโมง
เข้า–ออกอาคารได้ 7 วัน / สัปดาห์

เหมาะสำหรับ :
บริษัท SME
ธุรกิจออนไลน์
ธุรกิจ IT
สำนักงานทั่วไป

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้อาคาร :
สนามกอล์ฟ
สนามฟุตซอล
สนามแบดมินตัน
สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร
Fitness
คลินิกเสริมความงาม
ภัตตาคารจีน
ร้านอาหารเกาหลี
ร้านกาแฟ
ร้านอาหารและบาร์สำหรับนั่งชิล

แนะนำข้อมูล สำหรับการเดินทาง :
ติดทางด่วนสาธุประดิษฐ์ ทางด่วนพระราม 3 ใกล้สาทร นราธิวาส เจริญกรุง
ใกล้โลตัสพระราม3
ใกล้เซ็นทรัลพระราม3
ใกล้ ตลาดรุ่งเจริญ
ใกล้ สนง.เขตยานนาวา

ทำเลใกล้ระบบขนส่ง และสาธารณูปโภค :
ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
ใกล้ทางด่วน ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน
ใกล้ถนนสายหลัก ใกล้ถนนใหญ่
ใกล้หน่วยงานราชการ
ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้ซุปเปอร์มาร์เก็ต ใกล้ตลาด ใกล้ร้านอาหาร

ที่ตั้ง :
หน้าปากซอย นนทรี 5 ถนนนนทรี - แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120

นัดชมออฟฟิศ :
โทร : 092-632-3000 (คุณแอม)
LINE ID : pattama1148
E-mail : [email protected]
FB : https://www.facebook.com/nonsi5.center/

ออฟฟิศให้เช่าพระราม 3 กรุงเทพฯ ขนาด 100 ตร.ม. เดินทางสะดวก ใกล้ทางด่วน ใกล้ Central ใกล้โลตัส

อาคารสำนักงาน @Area สูง 8 ชั้น
ราคา 28,000 บาท/เดือน

เหมาะสำหรับ
- บริษัท SME
- ธุรกิจออนไลน์
- ธุรกิจ IT
- สำนักงานทั่วไป

รายละเอียดอาคาร
- อาคารสำนักงานสูง 8 ชั้น
- พื้นที่ให้เช่า 100 – 300 ตร.ม.
- สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
- ระบบเครื่องปรับอากาศแบบแยกส่วน เปิด–ปิดเองได้
- สามารถทำงานได้ตลอด 24 ชั่วโมง
- เข้า–ออกอาคารได้ 7 วัน / สัปดาห์

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้อาคาร
- สนามกอล์ฟ
- สนามฟุตซอล
- สนามแบดมินตัน

สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร
- Fitness
- คลินิกเสริมความงาม
- ภัตตาคารจีน ร้านอาหารเกาหลี
- ร้านกาแฟ
- ร้านอาหารและบาร์สำหรับนั่งชิล

แนะนำข้อมูล สำหรับการเดินทาง :
- ติดทางด่วนสาธุประดิษฐ์ ทางด่วนพระราม 3
- ใกล้สาทร นราธิวาส เจริญกรุง
- ใกล้โลตัสพระราม3
- ใกล้เซ็นทรัลพระราม3
- ใกล้ ตลาดรุ่งเจริญใกล้
- ใกล้ สนง.เขตยานนาวา

ทำเลใกล้ระบบขนส่ง และสาธารณูปโภค :
- ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
- ใกล้ทางด่วน ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน
- ใกล้ถนนสายหลัก ใกล้ถนนใหญ่
- ใกล้หน่วยงานราชการ
- ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้ซุปเปอร์มาร์เก็ต ใกล้ตลาด ใกล้ร้านอาหาร

นัดชมออฟฟิศ
- โทร : �092-632-3000 (คุณแอม)
- LINE ID : pattama1148
- E-mail : [email protected]
- FB : https://www.facebook.com/nonsi5.center/

ที่ตั้ง
- หน้าปากซอย นนทรี 5 ถนนนนทรี แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120

สำนักงานให้เช่าพื้นที่พระราม 3 กรุงเทพฯ เดินทางสะดวก ใกล้ทางด่วน ใกล้ Central ใกล้โลตัส ขนาด 150 ตร.ม.

อาคารสำนักงาน @Area สูง 8 ชั้น สกุลเงินและการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ
ราคา 40,500 บาท/เดือน

เหมาะสำหรับ
บริษัท SME
ธุรกิจออนไลน์
ธุรกิจ IT
สำนักงานทั่วไป
รายละเอียดอาคาร

อาคารสำนักงานสูง 8 ชั้น
พื้นที่ให้เช่า 100 – 300 ตร.ม.
สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
ระบบเครื่องปรับอากาศแบบแยกส่วน เปิด–ปิดเองได้
สามารถทำงานได้ตลอด 24 ชั่วโมง
เข้า–ออกอาคารได้ 7 วัน / สัปดาห์

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้อาคาร
สนามกอล์ฟ
สนามฟุตซอล
สนามแบดมินตัน
ความสะดวกในอาคาร
Fitness
คลินิกเสริมความงาม
ภัตตาคารจีน
ร้านอาหารเกาหลี
ร้านกาแฟ
ร้านอาหารและบาร์สำหรับนั่งชิล

แนะนำข้อมูล สำหรับการเดินทาง :
ติดทางด่วนสาธุประดิษฐ์ ทางด่วนพระราม 3 ใกล้สาทร นราธิวาส เจริญกรุง
ใกล้โลตัสพระราม3
ใกล้เซ็นทรัลพระราม3
ใกล้ ตลาดรุ่งเจริญ, สนง.เขตยานนาวา

ทำเลใกล้ระบบขนส่ง และสาธารณูปโภค :
ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
ใกล้ทางด่วน ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน
ใกล้ถนนสายหลัก ใกล้ถนนใหญ่
ใกล้หน่วยงานราชการ
ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้ซุปเปอร์มาร์เก็ต ใกล้ตลาด ใกล้ร้านอาหาร

นัดชมออฟฟิศ
โทร : 092-632-3000 (คุณแอม)
LINE ID : pattama1148
E-mail : [email protected]
FB : https://www.facebook.com/nonsi5.center/

ที่ตั้ง
หน้าปากซอย นนทรี 5 ถนนนนทรี - แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120

สำนักงานให้เช่า พื้นที่พระราม3 กรุงเทพฯ ใกล้โลตัส ใกล้ Central เดินทางสะดวก ใกล้ทางด่วน ขนาด 200 ตร.ม.

อาคารสำนักงาน @Area สูง 8 ชั้น
ราคา 56,000 บาท /เดือน

รายละเอียดอาคาร
- อาคารสำนักงานสูง 8 ชั้น
- พื้นที่ให้เช่า 100 – 300 ตร.ม.
- สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
- ระบบเครื่องปรับอากาศแบบแยกส่วน เปิด–ปิดเองได้
- สามารถทำงานได้ตลอด 24 ชั่วโมง
- เข้า–ออกอาคารได้ 7 วัน / สัปดาห์

เหมาะสำหรับ
- บริษัท SME
- ธุรกิจออนไลน์
- ธุรกิจ IT
- สำนักงานทั่วไป

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้อาคาร
- สนามกอล์ฟ
- สนามฟุตซอล
- สนามแบดมินตัน

สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร
- Fitness
- คลินิกเสริมความงาม
- ภัตตาคารจีน
- ร้านอาหารเกาหลี
- ร้านกาแฟ
- ร้านอาหารและบาร์สำหรับนั่งชิล

ทำเลใกล้ระบบขนส่ง และสาธารณูปโภค :
- ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
- ใกล้ทางด่วน ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน
- ใกล้ถนนสายหลัก ใกล้ถนนใหญ่
- ใกล้หน่วยงานราชการ
- ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้ซุปเปอร์มาร์เก็ต ใกล้ตลาด ใกล้ร้านอาหาร

แนะนำข้อมูล สำหรับการเดินทาง :
- ติดทางด่วนสาธุประดิษฐ์ ทางด่วนพระราม 3 ใกล้สาทร นราธิวาส เจริญกรุง
- ใกล้โลตัสพระราม3
- ใกล้เซ็นทรัลพระราม3
- ใกล้ ตลาดรุ่งเจริญ, สนง.เขตยานนาวา

นัดชมออฟฟิศ
- โทร : 092-632-3000 (คุณแอม)
- LINE ID : pattama1148
- E-mail : [email protected]
- FB : https://www.facebook.com/nonsi5.center/

ที่ตั้ง
- หน้าปากซอย นนทรี 5 ถนนนนทรี แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120

สำนัำงานให้เช่า พระราม3 จอดรถได้ ทำเลค้าขายดี ติดถนนใหญ่ ใกล้ Central / Lotus ขนาด 220 ตร.ม. 4 ชั้น

เหมาะสำหรับ
- บริษัท SME
- ธุรกิจออนไลน์
- ธุรกิจ IT
- สำนักงานทั่วไป

รายละเอียด
- อาคารพาณิชย์ 4 ชั้น พื้นที่ประมาณ 220 ตร.ม. มี 3 ห้องน้ำ จอดรถหน้าอาคาร
- เหมาะสำหรับออฟฟิศ ร้านอาหาร สถาบันกวดวิชา คลินิก สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
- ทำเลดีลูกค้าหาเจอง่าย มีผู้คนสัญจรผ่านไปมามากมาย เดินทางสะดวก

ราคาเช่า 45,000 บาท / เดือน
- ค่าไฟ จ่ายตามมิเตอร์การไฟฟ้า
- ค่าน้ำ 15 บาท/หน่วย
- ค่าส่วนกลาง 1,500 บาท/เดือน

รายละเอียดอาคาร
- สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
- ระบบเครื่องปรับอากาศแบบแยกส่วน เปิด–ปิดเองได้
- สามารถทำงานได้ตลอด 24 ชั่วโมง
- เข้า–ออกอาคารได้ 7 วัน / สัปดาห์
ทำเลและการเดินทาง
- ติดทางด่วนสาธุประดิษฐ์
- ใกล้ทางด่วนพระราม 3
- เดินทางสะดวกไป สาทร / นราธิวาส / เจริญกรุง
- ใกล้ Lotus พระราม 3
- ใกล้ Central พระราม 3
- ใกล้ตลาดรุ่งเจริญ
- ใกล้สำนักงานเขตยานนาวา
- ใกล้ BRT

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้อาคาร
- สนามกอล์ฟ
- สนามฟุตซอล
- สนามแบดมินตัน

สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร
- Fitness
- คลินิกเสริมความงาม
- ภัตตาคารจีน
- ร้านอาหารเกาหลี
- ร้านกาแฟ
- ร้านอาหารและบาร์สำหรับนั่งชิล

นัดชมออฟฟิศ
โทร. 092-632-3000 คุณแอม
Line ID : pattama1148
E-mail : [email protected]
FB : https://www.facebook.com/nonsi5.center/

ที่ตั้ง
- หน้าปากซอย นนทรี 5 ถนนนนทรี
- แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120

ในช่วงปลายสิงหาคมถึงกันยายน 2569 ผมคงไม่ได้อยู่กรุงเทพมหานครพบมิตรสหาย เพราะมัวแต่เดินทางไปบรรยายและสานสัมพันธ์นานาชาติเพื่อเครือข่ายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการทำการขายอย่างหนึ่ง เผื่อจะได้ลูกค้ามาใช้บริการมากขึ้น ไม่ใช่ได้ลูกค้าจากการพาไปตีกอล์ฟ "หลุม 19"

            ในระหว่างวันพฤหัสบดีที่ 27-วันเสาร์ที่ 29 สิงหาคมที่ผ่านมา สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เมียนมาก็ได้เชิญผมไปร่วมงานประชุม Asia Pacific Real Estate Convention ณ นครย่างกุ้ง งานนี้มีคนไทยไปหลายคนเช่นกัน  ผมในฐานะกรรมการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (International Real Estate Federation: FIABCI) เป็นแขกสำคัญ เขามีขบวนต้อนรับถึงสนามบิน รวมทั้งขากลับด้วย เขาจัดที่พักโรงแรม Novotel อย่างดีให้ พร้อมมอบค่าวิทยากรให้อีกต่างหาก ผมต้องไปร่วมกล่าวเปิดงาน นอกจากนี้ยังได้บรรยายเกี่ยวกับทักษะการประเมินค่าทรัพย์สินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

            มีผู้เข้าร่วมประมาณ 400 คน สิ่งที่ได้จากงานนี้ก็คือการได้สานสัมพันธ์กับนักลงทุน นายหน้า นักพัฒนาที่ดินของเมียนมา ดังนั้นหากต่อไปมีงานประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ ทั้งในไทยและเมียนมา ก็มีโอกาสที่ผมและคณะ จะได้ไปให้บริการ  โดยหวังว่าหากมีงานที่เกี่ยวข้อง พวกเขาจะได้มาติดต่อเพื่อร่วมงานกันต่อไป  การสร้างเครือข่ายแบบนี้จึงมีความสำคัญกับธุรกิจในระยะยาว

            หลังจากนั้นในวันอาทิตย์ที่ 6-วันพฤหัสบดี10 กันยายน 2569 ก็มีการประชุม the Passport Global Summit 2026 ณ กรุงโซล ประเทศเกาหลีใต้ โดยงานนี้มีพวกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จากสหรัฐอเมริกา ซึ่งส่วนมากมีเชื้อสายเป็นชาวเอเชียหลากหลายประเทศ มาชุมนุมกันทุกปีประมาณ 150 คน เมื่อปีที่แล้วก็มีงานนี้ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น ในปี 2570 เขากะจะมาจัดงานที่ประเทศไทยโดยผมคงจะได้มีส่วนสนับสนุนพวกเขา

            กิจกรรมของงานนี้ก็ได้แก่การดูงานโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลีใต้ การประชุมและบรรยายต่างๆ ซึ่งผมก็ได้บรรยายเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนต่างชาติในไทย และทุกคืนก็มีงานเลี้ยงต้อนรับ เลี้ยงสังสรรค์ เลี้ยงอำลา เพื่อให้ผู้เข้าร่วมทั้งหลายได้มีโอกาสพบปะพูดคุยกัน และเมื่อได้สานสัมพันธ์กันแน่นหนาขึ้นแล้ว โอกาสทางธุรกิจก็จะตามมา

            แม้เป็นงานใหญ่ เขาเชิญไปร่วมงานและบรรยายแต่ไม่ได้จัดหาที่พักให้ โดยที่ผมไปผู้เดียว ก็กินอยู่อย่างประหยัด ไม่สนหน้าตาอะไร แม้คราวนี้จะเดินทางโดยการบินไทยเพราะต้องต่อเครื่องไปภูเก็ตในเวลาที่เหมาะสม แต่ที่พักก็พักโรงแรมถูกๆ เพียงราวหนึ่งในห้าของห้องพักที่โรงแรมจัดงาน (Sofitel Ambassador Hotel) เรียกได้ว่าพัก 3 คืนยังถูกกว่าพักที่โรงแรมใหญ่ 1 คืน แถมอยู่ใกล้โรงแรมใหญ่ เดินเท้าเพียง 6 นาที

            พอถึงวันพฤหัสบดีที่ 10 กันยายน ผมก็เดินทางไปภูเก็ต เพื่อเตรียมบรรยายและจัดสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อันที่จริงมีเที่ยวบินตรงจากกรุงโซลมาภูเก็ต แต่มาถึงดึก เลยใช้บริการการบินไทย  พอวันรุ่งขึ้น ศุกร์ที่ 11 กันยายน ก็จัดสัมมนาเป็นภาษาอังกฤษ โดยมีผู้เข้าร่วมประมาณ 80 คน ก็นับว่าประสบความสำเร็จด้วยดี มีโอกาสพบปะกับนักลงทุน นายหน้า นักพัฒนาที่ดิน เผื่อจะได้ให้บริการประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

            กลับมาคืนนั้นก็ไม่ได้พบเพื่อนร่วมงานที่บริษัทเลย และในค่ำวันอาทิตย์ที่ 13 กันยายน ผมก็ต้องเดินทางอีกแล้ว คราวนี้ไปเมืองไทจงซึ่งตั้งอยู่ทางตอนใต้ของนครไทเป ไต้หวันเพื่อประชุมคณะกรรมการ FIABCI และบรรยายในงาน FIABCI International Trade Mission 2026 ซึ่งมีประเทศต่างๆ เข้าร่วม 200 คนจาก 25 ประเทศ และนักลงทุนไต้หวันอีกราว 300 คน และเช่นเดิม ผมก็ไปบรรยายเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติในไทย

            ผมเดินทางไปกลับไต้หวันด้วยสายการบินราคาถูกเช่นเดิม เน้นประหยัด ไม่สนหน้าตา หน้าตาจะมาจากการนำเสนอข้อมูลดีๆ เป็นที่ยอมรับของผู้เข้าร่วมต่างหาก  งานนี้ยังจัดขึ้นที่โรงแรม Intercontinental Taichung ซึ่งแพงระยับคืนละ 10,000 บาท แต่ผมพักที่ Star Hostel Taichung Parklane ซึ่งอยู่ห่างกันแค่เดิน 2 นาที สนนราคาก็เพียงหนึ่งในหกของโรงแรมจัดงานเท่านั้น

            ในบ่ายวันพฤหัสบดีที่ 17 กันยายน ผมก็เดินทางกลับมากรุงเทพมหานคร ถึงดอนเมืองในเวลาประมาณ 19:00 น. และต่อรถไปสนามบินสุวรรณภูมิเพื่อเดินทางไปกรุงธากา ประเทศบังคลาเทศ ในเวลาประมาณ 23:00 น. และถึงที่นั่นในเวลาประมาณตีหนึ่งของวันศุกร์ที่ 18 กันยายน และเขาจัดให้พักในโรงแรมสุดหรูในฐานะวิทยากรคนสำคัญอีกเช่นเคยคือที่ Radisson Blu Dhaka Water Garden โดยเจ้าภาพจัดให้พัก 3 คืน

            ไปเที่ยวนี้ได้ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ในวันศุกร์ที่ 18 กันยายน บรรยายในวันที่ 19 กันยายน และเดินทางกลับในวันอาทิตย์ที่ 20 กันายน นับว่าเป็นการเดินทางที่ยาวนานอีกเช่นกัน ทั้งนี้ผมเคยเดินทางไปบังคลาเทศแล้ว เมื่อ 2 ปีก่อน เพื่อรับจ้างประเมินค่าทรัพย์สินให้กับรัฐบาลแห่งหนึ่ง และได้พบปะกับนักลงทุนต่างๆ หลายราย ครั้งนี้คงได้สร้างเครือข่ายที่ดีอีกเช่นกัน

            สิ้นเดือนกันยายน ยังต้องเดินทางไปนครดานัง ประเทศเวียดนาม ในระหว่างวันพุธที่ 30 กันยายน – วันศุกร์ที่ 2 ตุลาคม 2569 พอดีผมเคยเป็นกรรมการของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน และไปร่วมกิจกรรมกับสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจาก 8 ประเทศในอาเซียน (ยกเว้นเมียนมาและลาวซึ่งยังไม่มีสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน) การไปประชุมคราวนี้ก็จะได้สร้างเครือข่ายเช่นเดิม การที่ผมได้งานประเมินค่าทรัพย์สินต่างๆ ในภูมิภาคนี้ก็มาจากการมีมิตรภาพที่ดีกับเพื่อนร่วมวิชาชีพจากประเทศเพื่อนบ้านเหล่านี้เช่นกัน

            เป็นอันจบการเดินทางตั้งแต่ปลายเดือนสิงหาคม-กันยายน รวม เมียนมา เกาหลี ไต้หวัน และบังคลาเทศ อันที่จริงในเดือนตุลาคม ยังมีบรรยาย ณ นครเซบู ฟิลิปปินส์ รวมทั้งการสัมมนาใหญ่ที่กรุงโตเกียวอีกด้วย เอาไว้จะได้เล่าให้ฟังต่อไป

            การไปต่างประเทศเพื่อสร้างเครือข่ายให้ได้งานที่กว้างขวางกว่าทั่วไป เป็นสิ่งที่พึงดำเนินการ (แม้จะเหนื่อยยากบ้าง)

             เมื่อ 19 กันยายน 2568 รัฐบาลฟิลิปปินส์อนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ไทยเราก็มีข้อเสนอทำนองเดียวกัน มาลองดูกันว่ามาตรการนี้ได้ผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจหรือไม่ ถ้าช่วยได้ ไทยจะได้ทำบ้าง แต่ถ้าไม่ ไทยจะได้ทบทวน
             ผมมีเพื่อนที่เป็นนักวิชาชีพ นักพัฒนาที่ดินในฟิลิปปินส์เป็นจำนวนมาก จึงได้รับความคิดเห็นจาหลายต่อหลายท่าน ได้แก่ นาย Rey D. Cartojano อดีตนายกสมาคมนายหน้าฟิลิปปินส์ นาย Dan Dumalahay กรรมการสมาคมนักพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย นาย Bobby Sy อดีตนายกสมาคมนักพัฒนาที่ดินฟิลิปปินส์ นาง Melinda Lit และ Dr.Marry Gaw So อดีตนายกสมาคมที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ และนาย Bansan Choa อดีตนายกสมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

             สาธารณรัฐบัญญัติเลขที่ 12252 (Republic Act No. 12252 ซึ่งลงนามเมื่อวันที่ 3 กันยายน พ.ศ. 2568 และมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 19 กันยายน พ.ศ. 2568) มีขอบเขตการบังคับใช้ที่เฉพาะเจาะจงและแคบกว่ากรอบแนวคิดที่เข้าใจกันโดยทั่วไปในหมู่สาธารณชน กฎหมายฉบับนี้มิได้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศ ผู้เกษียณอายุ หรือผู้ซื้อในภาคที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงการครอบครองที่ดินได้แต่อย่างใด

             แต่เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินของนักลงทุน (Investors' Lease Act - RA 7652) โดยขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินสูงสุดสำหรับ นักลงทุนต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วน (กล่าวคือ ผู้ที่มีการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติและจดทะเบียนในภาคการผลิตที่มีความสำคัญเร่งด่วน) จากเดิม 75 ปี เป็นการรวมระยะเวลาสัญญาเป็นวาระเดียวสูงสุดไม่เกิน 99 ปี สิทธิการเช่านี้จะผูกติดกับโครงการที่ได้รับการอนุมัติ และต้องใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น โดยจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติหากมีการถอนการลงทุนหรือการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ ภาคธุรกิจที่มีสิทธิ์เข้าร่วมจะถูกจำกัดเฉพาะภาคอุตสาหกรรม, อุตสาหกรรมเกษตร, การท่องเที่ยว (มูลค่าการลงทุนขั้นต่ำ 5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ), เกษตรกรรม, วนเกษตร และการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม นอกจากนี้ ข้อห้ามตามรัฐธรรมนูญที่มิให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินยังคงมีผลบังคับใช้อยู่เช่นเดิม กฎหมายฉบับนี้จึงเป็นการให้สิทธิ์ในเรื่องของ "ระยะเวลา" มิใช่ "กรรมสิทธิ์"

             กฎหมายนี้ก่อให้เกิดการหลั่งไหลเข้ามาของผู้เช่าต่างชาติแล้วหรือไม่? ข้อนี้ยังคงเร็วเกินไปที่จะสังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลง และสมมติฐานดังกล่าวถือเป็นการเข้าใจกลไกคลาดเคลื่อน เนื่องจากกฎระเบียบและข้อบังคับในการดำเนินงาน (IRR) เพิ่งจะเสร็จสิ้นในปลายเดือนธันวาคม พ.ศ. 2568 และโครงการในระดับขนาดนี้ต้องใช้เวลาหลายปีในขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้ การจัดหาเงินทุน การคัดกรอง และการก่อสร้าง ดังนั้น จึงยังไม่มีการจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นจำนวนที่มีนัยสำคัญในขณะนี้ และข้อคิดเห็นในปัจจุบันล้วนเป็นมุมมองที่คาดการณ์ไปในอนาคตทั้งสิ้น ยิ่งไปกว่านั้น กฎหมายฉบับนี้มุ่งเป้าไปที่ "เงินทุน" มิใช่ "บุคคล" โดยเป็นการเน้นย้ำถึงข้อผูกพันในระดับองค์กรและผูกพันกับตัวโครงการ มากกว่าการเปิดรับผู้เช่าในนามบุคคลธรรมดา คำถามที่แท้จริงจึงอยู่ที่ว่าจำนวนสัญญาเช่าที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะสะสมเพิ่มขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าหรือไม่

             กฎหมายนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงหรือ? ในทางหลักการถือว่า "ได้" เนื่องจากที่ผ่านมาประเทศฟิลิปปินส์มีมูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ล้าหลังกว่าประเทศพันธมิตรในกลุ่มอาเซียน (โดยมีมูลค่าประมาณ 8.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี พ.ศ. 2567 ซึ่งน้อยกว่าเงินทุนไหลเข้าของประเทศเวียดนามและอินโดนีเซียเป็นอย่างมาก) และระยะเวลาการถือครองที่สั้นรวมถึงความไม่แน่นอนของสิทธิ์ ถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุน การรับรองสิทธิ์การเช่าระยะยาว 99 ปี ซึ่งสามารถจดทะเบียนและใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้นั้น จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน (Bankability) และยกระดับขีดความสามารถทางการแข่งขันของประเทศให้ทัดเทียมกับสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อภาคพลังงานหมุนเวียน ศูนย์ข้อมูล (Data Centres) ภาคการผลิต ภาคโลจิสติกส์ และนิคมอุตสาหกรรมท่องเที่ยว

             อย่างไรก็ตาม มีปัจจัย 3 ประการที่ต้องนำมาพิจารณาประกอบ ได้แก่:

ระยะเวลาการถือครองเป็นเพียงตัวแปรหนึ่งในหลายๆ ปัจจัย เนื่องจากต้นทุนค่าไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐาน ความสามารถในการคาดการณ์ทางกฎระเบียบ และความเสี่ยงด้านธรรมาภิบาล (ซึ่งถูกซ้ำเติมจากประเด็นอื้อฉาวเกี่ยวกับการควบคุมอุทกภัยในปัจจุบัน) ล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือขอบเขตของกฎหมายฉบับนี้

การปฏิรูปครั้งนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของชุดมาตรการ (เช่น กฎหมาย CREATE และ CREATE MORE, กฎหมายสิทธิ์ในทางหลวง (Right-of-Way Law) และบัญชีรายชื่อควบคุมเชิงลบฉบับที่ 13 (13th Negative List)) จึงเป็นการยากที่จะแยกแยะผลสัมฤทธิ์ที่เป็นอิสระเฉพาะของกฎหมายฉบับนี้เพียงอย่างเดียว

ผลตอบแทนขึ้นอยู่กับการบังคับใช้กฎหมาย และการใช้ประโยชน์จากที่ดินในเชิงการผลิตจริงมากกว่าการเก็งกำไร ซึ่งกฎเกณฑ์การเริ่มดำเนินโครงการภายใน 3 ปี มาตรการป้องกันการใช้ตัวแทนอำพราง (Anti-dummy safeguards) และบทลงโทษ (ปรับ 1–10 ล้านเปโซฟิลิปปินส์ ร่วมกับโทษจำคุก) ได้ถูกกำหนดขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหานี้ แต่มีเพียงการปฏิบัติจริงเท่านั้นที่จะพิสูจน์ถึงประสิทธิผลดังกล่าวได้

             ผู้รู้หลายท่านก็ยังไม่เห็นว่ามีการไหลบ่าของทุนข้ามชาติมาอย่างชัดเจน การที่จะให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจจึงยังเป็นที่เป็นไปได้ยาก อย่างไรก็ตามสาธารณรัฐบัญญัติเลขที่ 12252 ได้ขจัดอุปสรรคเชิงโครงสร้างที่มีมาอย่างยาวนานต่อการลงทุนต่างชาติในระยะยาว โดยเปลี่ยนจากระบบเดิมที่ต้องพึ่งพาเงื่อนไขการต่ออายุสัญญา มาเป็นการรับรองระยะเวลาการเช่าที่แน่นอนและมีศักยภาพในการแข่งขันภายในภูมิภาค

             การดำเนินการดังกล่าวจะส่งผลให้เกิดผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่จับต้องได้หรือไม่นั้น ยังคงเป็นเรื่องที่ต้องติดตาม และขึ้นอยู่กับการปฏิรูปด้านอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการบังคับใช้กฎหมาย จนถึงช่วงกลางปี พ.ศ. 2569 ยังไม่มีข้อมูลหลังการประกาศใช้กฎหมายที่สามารถชี้วัดผลสัมฤทธิ์จากบทบัญญัตินี้ได้อย่างชัดเจน คำมั่นสัญญาของกฎหมายฉบับนี้มีความเป็นไปได้แต่ยังไม่ได้รับการพิสูจน์ ซึ่งเปรียบเสมือนเครื่องมือที่สร้างสภาวะที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุน แต่ไม่สามารถรับประกันได้ว่าเม็ดเงินลงทุนจะหลั่งไหลเข้ามาจริง

             สำหรับในประเทศไทย ที่ผ่านมาก็ให้เช่าได้ 30 ปี และมีให้เช่า 50 ปีในกรณีเช่าเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตามการเช่า 30 ปีก็สร้างประโยชน์มหาศาลแก่ผู้เช่าแล้ว เช่นที่ผ่านมา มีการเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว 30 ปี ห้างก็ได้กำไรมหาศาล รวมทั้งกิจการทางด่วน รถไฟฟ้า ก็ล้วนแต่ให้เวลาเช่า 30 ปี ก็สุดจะคุ้มค่าสำหรับนักลงทุนอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องให้เช่า 99 ปี

             ในฟิลิปปินส์ มีจีนเทามาแฝงตัวจนได้รับเลือกตั้งเป็นนายกเทศมนตรีแล้ว ในไทยของเราหากให้พวกจีนเทาหรือชาติอื่นมา ต่อไปรัฐมนตรี นายกรัฐมนตรีไทย อาจเป็นคนจีนก็ได้ ตอนนี้คงกำลังสวมสัญชาติไทยหรือแจ้งเกิดทิพย์ตามข่าวอยู่ ยิ่งถ้าให้เช่า 99 ปี เมื่อครบกำหนด คนให้เช่าคงตายไปหมดเหลือแต่ผู้เช่ากระมัง
                                                             

            มาตรการที่รัฐบาลต่างๆ ของไทยออกมาเพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการลงทุนของคนต่างชาติ ไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจดังหวัง แต่กลับกลายเป็นเป็นการ "ขายชาติ" ไปอย่างน่าเสียดาย ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น

            ในช่วงนี้ผมได้รับเชิญไปบรรยายเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ประเทศเกาหลี ญี่ปุ่น ไต้หวัน บังคลาเทศ และเมียนมาร์ แลกเปลี่ยนกับผู้รู้จากทั่วทุกมุมโลก เห็นชัดเจนว่ากันที่หวังกระตุ้นให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ได้ผลเท่าที่ควร รัฐบาลควรมีการแก้ไขโดยรีบด่วน ก่อนที่จะ "สิ้นชาติ" จริงๆ

            ปี 2542 ในสมัยรัฐบาลชวน หลีกภัย ได้อนุญาตให้ นักลงทุนสามารถเช่าที่ดินได้ 50 ปี แต่ก็ไม่มีหลักฐานชัดเจนว่าสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้ และในขณะที่ก่อนหน้านี้ ต่างชาติก็มาลงทุนกันทั้งที่ไทยให้เช่าที่ดินเพียง 30 ปี ไม่ว่าจะเป็นห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ โรงแรม อาคารสำนักงาน ห้องชุดสุดหรูในบนถนนราชดำริ และซอยมหาดเล็กหลวงและที่อื่นๆ เป็นต้น หรือแม้แต่สัมปทานโครงการขนาดใหญ่ เช่น โทลเวย์ หรือรถไฟฟ้าบีทีเอส ก็ทำสัญญาเพียงแค่ 30 ปี นักลงทุนต่างก็ยินดี

            ในปีเดียวกัน รัฐบาลชวนยังอนุญาตให้ต่างชาติที่นำเงินเข้ามาลงทุนเพียง 40 ล้านบาท สามารถซื้อที่ดินปลูกบ้านได้หนึ่งไร่ (ไม่แน่ว่ามูลค่าที่ดินอาจสูงกว่ามูลค่าการลงทุนด้วยซ้ำไป) ที่ไหนก็ได้ในประเทศไทย มาตรการนี้ไร้ผลเพราะมีผู้ลงทุนจริงน้อยมาก เรื่องนี้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ที่หวังนำเงินสะอาดๆ เข้ามาเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจมีน้อยมาก ส่วนมากคงเป็นพวกเทาๆ ที่ไม่ต้องการแจ้งที่มาที่ไปของเงินมากกว่า จึงพบมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนอร์มินีมากมายมาเป็นเวลานานมากแล้ว

            ปี 2551 ในสมัยรัฐบาลสุรยุทธ์ จุลานนท์ ได้เพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 49% จากเดิม 40% โดยอ้างว่าเพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดมากขึ้น จากปีนั้นถึงปีนี้ (2569) 18 ปีผ่านไป ก็พบว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดน้อยมาก จะมีก็บางตึกที่เป็นอาคารชุดราคาแพงที่ต่างชาตินิยมซื้อเท่านั้น และในช่วงที่ผ่านมาก็ยังมีความพยายามเรียกร้องให้เพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ถึง 75%-80% ข้อเรียกร้องเหล่านี้มาจากนักพัฒนาที่ดินเพื่อหวังขายสินค้าของตนให้ได้เท่านั้น ไม่ได้เป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจชาติแต่อย่างใด

            ปี 2561 ในสมัยรัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา มีประกาศจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนว่าต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนสามารถซื้อที่ดินได้ 5 ไร่ไว้ประกอบกิจการ 10 ไร่อยู่อาศัย และอีก 20 ไร่สร้างที่อยู่อาศัยให้คนงานอยู่ เรื่องนี้แปลกมากดูเหมือนเป็นการเตรียมความพร้อมให้พวกจีน (เทา) มาครอบครองประเทศไทย พร้อมส่งคนงานระดับล่างและครอบครัวมาอยู่ไทยหรือไม่ เพราะก่อนหน้านี้ที่เศรษฐกิจไทยเปลี่ยนจากภาคการเกษตรเป็นภาคอุตสาหกรรมก็เพราะการลงทุนของญี่ปุ่น และต่อมาก็เป็นเกาหลีและชาติอื่นๆ แต่ก็ไม่มีชาติใดอยากได้ที่ดินมากมายปานนี้ ไม่รู้ป่านนี้พวกจีน (เทา) ไล่สะสมที่ดินไว้เท่าไหร่แล้ว

            ในปีเดียวกันโดยรัฐบาลชุดเดียวกันก็เลยออกพระราชบัญญัติเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่ที่สุดจะ "ขายชาติ" โดยให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ถึง 99 ปี (50 ปี+49 ปี) แต่เดิมจะทำสัญญาเช่าที่สองได้ก็ต่อเมื่อ (ใกล้) หมดสัญญาแรก แต่นี่สามารถทำสัญญาสองฉบับในเวลาเดียวกันได้เลย จนทำให้เจ้าของที่ดินเสียเปรียบเป็นอย่างมาก ตัวอย่างเช่น กรณีการเช่าที่ดินสร้างห้างเซ็นลาดพร้าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทยในปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 30 ปีแรกในสมัยนั้นถูกมาก นี่ถ้าให้เช่ายาวถึง 50 ปี ปี 2571) หรือ 99 ปี ก็แทบเท่ากับยกที่ดินให้เขาใช้ฟรีนั่นเอง การรถไฟคงไม่ได้ค่าเช่าปีละนับพันล้านบาทอย่างในปัจจุบัน

            ยิ่งกว่านั้นในเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออกต่างชาติยังสามารถซื้อห้องชุดได้ 100%  การลงทุนของพวกจีนก็ไม่ใช่เฉพาะด้านเทคโนโลยีดังที่เขียนไว้ในพระราชบัญญัติดังกล่าว เพราะยังรวมถึงธุรกิจบริการต่างๆ อีกด้วย ส่วนการลงทุนด้านเทคโนโลยีก็คงไม่ได้มีอะไรถ่ายทอดถึงคนไทยยกเว้นเล่น "ปาหี่ มาสอนเด็กนักเรียน กรณีนี้ต่างจากประเทศจีนอย่างสิ้นเชิง จีนได้รับการถ่ายทอดเทคโนโลยีอย่างครบถ้วนจนสามารถสร้างรถไฟความเร็วสูงได้ดีกว่าฝรั่งเศส สามารถสร้างรถไฟฟ้าได้ดีกว่าสหรัฐอเมริกาที่เข้าไปลงทุน โดยนัยนี้ ภาคตะวันออก (ที่จัดเตรียมสาธารณูปโภคไว้อย่างดีที่สุดของประเทศไทย) คงกลายเป็นเพียง "อาณานิคม" ของต่างชาติ

            ต่อไปนี้ประเทศไทย และคนไทยจะยากจนลง ไม่ได้ผุดไม่ได้เกิด ไม่ได้เจริญขึ้นดังคาดหวัง นักลงทุนเกาหลีญี่ปุ่น และอื่นๆ ก็คงทยอยออกไปสู่ประเทศเพื่อนบ้าน คนไทยที่เคยทำงานในโรงงานเหล่านั้นก็คงตกงาน พวกจีนเทาก็เอาแต่คนงาน และครอบครัวของพวกเขามากันเอง ตลาดที่อยู่อาศัยที่เคยคึกคักที่สุดในประเทศไทยในจังหวัดชลบุรี ก็คงเหลือบานเบอะ เพราะคนงานไทยก็คงต้องย้ายกลับภูมิลำเนา  ส่วนงานคนงานจีน บริษัทจีนก็จัดหาบ้านพัก พร้อมสร้างชุมชนให้พวกเขาอยู่แล้ว

            จากประสบการณ์ที่ได้พบเห็นมาทั่วโลก และในฐานะกรรมการสหพันธ์อสังหาริมทรัพย์สากล (International Real Estate Federation) ที่พบปะกับนักอสังหาริมทรัพย์แทบทุกประเทศยืนยันได้ว่า ไม่มีประเทศใด "ขายแผ่นดิน" เท่ากับประเทศไทยอีกแล้ว ยกเว้นประเทศเพื่อนบ้านที่เป็นแหล่งสแกมเมอร์และที่ถูกยึดอำนาจไว้ในขณะนี้เท่านั้น สิงคโปร์ และมาเลเซียที่เจริญกว่าเราก็ไม่มีมาตรการแบบนี้ เวียดนาม และอินโดนีเซียที่ดูดนักลงทุนไปจากไทยก็ยังไม่ได้ให้สิทธิต่างชาติมากเท่าไทย

            ประเทศไทยจึงควรยกเลิกการให้เช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี หรือให้สิทธิ์ขาดซื้อที่ดินอย่างไม่มีการตรวจสอบเท่าที่ควร และที่สำคัญไม่ได้จัดเก็บภาษีซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขายต่อ และภาษีมรดกเฉกเช่นนานาอารยประเทศ (ที่ทำให้สามารถได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศจริง) รัฐบาลต้องไม่ฟังแต่ผู้ที่หวังผลประโยชน์

            คุณสิริวัน ร่มฉัตรทอง เลขาธิการ สภาองค์การนายจ้างแห่งประเทศไทย (ECOT) ซึ่งเข้าร่วมต้อนรับ Director-General ท่านใหม่ขององค์การแรงงานระหว่างประเทศ ร่วมกับประธาน ECOT ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) และรองประธาน ECOT และคณะกรรมการท่านอื่นๆ ได้เขียนข้อคิดไว้น่าสนใจ และเกี่ยวข้องกับนายจ้างในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย ดร.โสภณจึงขอนำเสนอข้อคิดเห็นของคุณสิริวันไว้ ณ ที่นี้

            กล่าวคือ Decent Work หมายถึง "งานที่มีคุณค่า" หรือ "งานที่เหมาะสม" ตามคำนิยามขององค์การแรงงานระหว่างประเทศ (ILO) ความหมายหลัก หมายถึง งานที่สร้างรายได้ที่เป็นธรรม มีความปลอดภัยในการทำงาน และมีความมั่นคงในอาชีพเคารพสิทธิขั้นพื้นฐานของมนุษย์ และมีศักดิ์ศรีความเป็นมนุษย์เปิดโอกาสให้มีความเท่าเทียม และมีส่วนร่วมในการตัดสินใจ

            องค์ประกอบสำคัญ (4 เสาหลักของ Decent Work)การจ้างงาน (Employment): สร้างโอกาสงานที่มีผลิตภาพและรายได้ที่เหมาะสมสิทธิในการทำงาน (Rights at work) เคารพสิทธิพื้นฐานและปฏิบัติอย่างเท่าเทียมการคุ้มครองทางสังคม (Social protection) มีความปลอดภัยและสวัสดิการรองรับการมีบทบาททางสังคม (Social dialogue): มีเสรีภาพในการรวมกลุ่มและแสดงความคิดเห็น

            คุณสิริวันเขียนไว้ดังนี้:

            ในการหารือกับ Director-General ขององค์การแรงงานระหว่างประเทศ (ILO) เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2569 มีคำถามหนึ่งจากท่าน ที่พี่คิดว่าน่าสนใจและอยากนำมาเล่าต่อค่ะ

            ท่านถามถึงมุมมองของนายจ้างไทยต่อ Convention No. 193 — Decent Work in the Platform Economy Convention, 2026 ซึ่งเพิ่งได้รับการรับรองจาก ILC เมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา และถือเป็นมาตรฐานแรงงานระหว่างประเทศฉบับแรกที่จัดทำขึ้นสำหรับเศรษฐกิจแพลตฟอร์มโดยเฉพาะ

            คำถามของ DG เปิดโอกาสให้เราในฐานะตัวแทนฝั่งนายจ้าง ได้ฉายภาพจริงของโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมไทย ที่ต้องมองอย่างรอบด้านและสมดุลค่ะ  ความกังวลของนายจ้าง ไม่ใช่เรื่องที่ว่าแรงงานแพลตฟอร์มควรได้รับความคุ้มครองหรือไม่  เพราะแน่นอนพวกเขาควรได้รับการคุ้มครองค่ะ แต่โจทย์ใหญ่คือ เราจะออกแบบกติกาอย่างไร ให้คุ้มครองคนทำงานได้จริง โดยไม่ไปทำลาย "อิสระและความคล่องตัว" ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้งานแพลตฟอร์มมีเสน่ห์และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจในทุกวันนี้

             พี่จึงได้แลกเปลี่ยนกับท่าน DG ใน 5 ประเด็นสำคัญค่ะ

            1. คุ้มครองคนทำงาน แต่ต้องรักษาความยืดหยุ่นไว้ด้วย

            คนทำงานแพลตฟอร์มในไทยมีความหลากหลายมาก บางคนทำเป็นอาชีพหลัก แต่สำหรับอีกหลายคน งานแพลตฟอร์มคือรายได้เสริม หรือเป็นเสมือน "ตาข่ายรองรับ" ในช่วงที่ต้องการรายได้เพิ่มเติม ดังนั้น การนำรูปแบบการจ้างงานแบบเดิมไปครอบทั้งหมด อาจไม่ได้ตอบโจทย์ทุกคน และอาจทำให้บางคนสูญเสียความยืดหยุ่นหรือโอกาสในการหารายได้โดยไม่ตั้งใจ

            2. เลี่ยงการที่จะทำอะไรๆ แบบ สูตรสำเร็จ (One-Size-Fits-All)

            เมื่อรูปแบบการทำงานไม่เหมือนกัน การคุ้มครองก็ไม่จำเป็นต้องออกแบบเหมือนกันทั้งหมด ให้เข้ากับความจริง เมื่อคนทำงานมีโจทย์ชีวิตไม่เหมือนกัน กติกาที่บังคับใช้กับทุกคนก็ไม่ควรเป็นแบบเดียว การจัดประเภทรูปแบบการทำงานต้องมองเห็นความหลากหลายนี้ เพื่อให้การคุ้มครองตรงจุดและไม่เป็นอุปสรรคต่อคนที่ต้องการความคล่องตัวสูง

            3. ถึงเวลาคิดเรื่อง "สิทธิที่ติดตามตัวคนทำงาน"(Portable benefit)

            ที่จริง C193 เองก็รับรู้ถึงความหลากหลายของ business models และ work arrangements ตลอดจนความแตกต่างของบริบทแต่ละประเทศ   โลกการทำงานวันนี้เปลี่ยนไปแล้ว คนหนึ่งอาจทำงานประจำไปด้วย รับงานจากหลายแพลตฟอร์มไปด้วย หรือเปลี่ยนรูปแบบการทำงานหลายครั้งในชีวิต   พี่จึงเสนอแนวคิดว่า ระบบ social protection ในอนาคตควรค่อย ๆ เคลื่อนไปสู่ portable benefits (สิทธิที่ติดตามตัวคนทำงาน ไม่ใช่ติดอยู่กับนายจ้างหรือแพลตฟอร์มใดแพลตฟอร์มหนึ่ง)

            เราควรศึกษาต่อว่าจะออกแบบระบบอย่างไรให้การสะสมสิทธิต่อเนื่อง โปร่งใส ไม่สูญหาย และไม่เกิดภาระซ้ำซ้อน

            *อันนี้พี่ขอฝากเป็นโจทย์ไว้กับบอร์ดประกันสังคมชุดใหม่ด้วยค่ะ*🍄

            4. Algorithm ต้องโปร่งใส — แต่ต้องสมเหตุสมผล

            เมื่อ algorithm มีผลต่อการจ่ายงาน รายได้ การประเมิน หรือการระงับบัญชี คนทำงานก็ควรเข้าใจหลักเกณฑ์ที่มีผลต่อเขา  แต่ความโปร่งใสต้องออกแบบให้ปฏิบัติได้จริง และไม่หมายถึงการบังคับให้ธุรกิจเปิดเผยความลับทางการค้า หรือเทคโนโลยีที่เป็นหัวใจของการแข่งขัน

            5. ต้องมองทั้ง "ระบบนิเวศทางเศรษฐกิจ" (Ecosystem) อย่ามองเฉพาะ Platform กับ Worker

            Platform economy ไม่ได้มีเพียงบริษัทแพลตฟอร์มกับคนทำงาน  ในระบบเดียวกันยังมีร้านอาหาร ร้านค้า SMEs ผู้ให้บริการ และผู้บริโภคอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะ SMEs หลายแห่งใช้แพลตฟอร์มเป็นช่องทางสำคัญในการเข้าถึงลูกค้าและตลาด

            ดังนั้น หากกติกาใหม่เพิ่มต้นทุนหรือข้อจำกัดโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบทั้งระบบ ผลที่เกิดขึ้นอาจไม่ได้หยุดอยู่ที่แพลตฟอร์มหรือแรงงาน แต่ส่งต่อไปถึง SMEs ผู้บริโภค และเศรษฐกิจฐานรากด้วย

            สารสำคัญที่พี่ฝากไว้กับท่าน DG จึงสรุปได้ง่าย ๆ ว่า "คุ้มครองคนทำงาน พร้อมกับรักษาความยืดหยุ่น นวัตกรรม และโอกาส" (Protect people — while preserving flexibility, innovation and opportunity.)

เราต้องการ งานที่มีคุณค่า (Decent Work) และการคุ้มครองคนทำงานที่ดีขึ้นค่ะ เป้าหมายไม่ควรเป็นการทำให้งานรูปแบบใหม่ย้อนกลับไปเหมือนการจ้างงานรูปแบบเดิม แต่คือการสร้างการคุ้มครองที่เหมาะกับโลกการทำงานรูปแบบใหม่

            และพี่ก็ขอความเห็น DG ถึง "จุดสมดุลที่เหมาะกับประเทศไทย" ค่ะ

            ถ้าที่ทำงานและงานมีคุณภาพ ก็ช่วยสร้างผลิตภาพให้กับองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างมากในยุคที่เราต้องช่วยกันฝ่าฟันเพื่อความอยู่รอดขององค์กรและทุกคน

           มีกระแสขึ้นเป็นระยะๆ โพนทะนาว่าน้ำทะเลจะท่วมกรุงเทพมหานครในอีก 30 ปีข้างหน้า ทำให้ชาวบ้านกลัวจน "ขี้ขึ้นสมอง" เรามาดูกันว่าประเทศอื่นเขาคิดถึงเรื่องนี้อย่างไรบ้าง จะส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง  ที่สำคัญเราต้องมองออกไปรอบบ้าน อย่าให้นักวิทย์ฯ ไทยบางคน หลอกเราได้
          สิงคโปร์ สำนักงานเลขาธิการการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศแห่งชาติ (National Climate Change Secretariat) ในสังกัดสำนักนายกรัฐมนตรี ยอมรับว่าในรอบหลายปีที่ผ่านมา น้ำทะเลขึ้นปีละ 1.2-1.7 มิลลิเมตร ตั้งแต่ปี 2515 เป็นต้นมา (http://bit.ly/1xPXdqm) บัดนี้ผ่านมา 45 ปี หากเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1.5 มิลลิเมตร ก็เท่ากับเพิ่มขึ้น 67.5 มิลลิเมตร (หรือ 6.75 เซนติเมตร หรือ 0.675 เมตร) ซึ่งก็พอๆ กับประเทศไทย  ไม่ได้ขึ้นมากหรือน้อยกว่ากันนัก

          นี่แสดงว่าหากมีการเพิ่มขึ้นของน้ำทะเล 2 เมตร (2,000 มิลลิเมตร) ในอีก 20 ปีข้างหน้า (ซึ่งเป็นไปไม่ได้ดังที่นักวิทย์ฯ ไทยโพทะนา)  ป่านนี้สิงคโปร์คงเต้นเป็นเจ้าเข้าไปแล้ว  ผมไปดูงานที่สิงคโปร์มาตั้งแต่ปี 2538 พบว่าที่สิงคโปร์ เขาวางแผนระยะยาว 20, 30 แต่เดี๋ยวนี้วางแผนไปถึง 50 ปีล่วงหน้าแล้ว  และอาจถึง 100 ปีล่วงหน้าในไม่ช้านี้  ถ้าสิงคโปร์ "บ้าจี้" เหมือนที่ไทยโดนนักวิทย์ฯ "เป่าหู"  ป่านนี้ก็คงสร้างกำแพงรายล้อมสิงคโปร์ไว้แล้วอย่างแน่นอน  แต่นี่เขาเฉยมากเลย

          มาเลเซีย  ทีนี้มาดูการคาดการณ์ของมาเลเซียกันบ้าง  มีการคาดการณ์กันว่าในปี 2643 หรือ (ค.ศ.2100) หรืออีก 83 ปีข้างหน้า น้ำทะเลในบริเวณรอบๆ ประเทศมาเลเซียจะขึ้นแน่นอน  แต่ไม่ได้ขึ้น 2 เมตร 10 เมตร 20 เมตร หรือมากกว่านั้นตามที่นักวิทย์ฯ ไทยกล่าวอ้าง (ส่งเดช) แต่อย่างใด  แต่จะขึ้น 0.253 เมตร หรือ 25.3 เซ็นติเมตร บริเวณใกล้ๆ กังสิงคโปร์ จนถึงประมาณ 1.604 เมตร ในบริเวณเกาะบอร์เนียว ใกล้ๆ กับบรูไน (http://bit.ly/2sxeFWS)  ทั้งนี้คงเป็นเพราะแถวนั้นมีการสูบน้ำมันออกมาขายมากเป็นพิเศษหรืออย่างไร

          จะสังเกตได้ว่าบริเวณแถวสงขลา-ปัตตานี น่าจะมีน้ำทะเลขึ้นสูงเฉลี่ยราว 40 เซนติเมตร ภายในเวลา 83 ปีข้างหน้า  ไม่ใช่ 2-20 เมตรแบบที่เราได้รับการ "กรอกหู" มาโดยนักวิทย์ฯ ไทย  แสดงว่าอะไรได้อีกนอกจากจะบอกว่า "ย.ห." (อย่าห่วง)  ไม่ใช่ว่าเราจะไม่เหลียวแลปัญหาแบบนี้  แต่ว่าอย่าได้ถูกปั่นหัวให้กลัวจน "ขี้ขึ้นสมอง" หรือ "กลัวเป็นบ้าเป็นหลัง" ไปก็แล้วกัน  ต้องใช้วิจารณญาณ หาไม่คนไทยเราก็จะถูกหลอกเรื่อยไปนั่นเอง

          กัมพูชา ณ นครสีหนุวิลล์  องค์การสหประชาชาติ (UN HABITAT) ได้จัดทำรายงานขึ้นชิ้นหนึ่ง (http://bit.ly/2rYe9o0) ระบุว่าในปี 2568 (ค.ศ.2025) น้ำทะเลขึ้นจะมีผลต่อเรือประมงในระดับเล็กน้อย ต่อที่อยู่อาศัยในระดับปานกลาง ต่อการกัดเซาะรุนแรง ต่อถนนหนทางในระดับปานกลาง  แต่ในรายงานไม่ได้มีรายละเอียดผลการสำรวจมากนัก  แต่จากการไปสังเกตการณ์ของผมเองในปี 2559 พบว่าที่นครสีหนุวิลล์แห่งนี้ มีนักท่องเที่ยวไปเที่ยวมากขึ้นเรื่อยๆ  ชายฝั่งก็สวยงาม ไม่พบการกัดเซาะรุนแรงแต่อย่างใด

          ธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเซีย หรือ Asian Development Bank ได้เผยแพร่ผลการศึกษาเมื่อเร็ว ๆ นี้พบกว่า ในรอบ 120 ปี (พ.ศ.2443 - 2563) ส่วนใหญ่น้ำทะเลขึ้นเพียงเล็กน้อย (http://bit.ly/2rY6Hcu) ดังนี้:

          - นครแคนตอน ประเทศคีริบาติ น้ำทะเลเพิ่มขึ้นราว 7 เซนติเมตร

          - นครมุมไบ ประเทศอินเดีย น้ำทะเลเพิ่มราว 10 เซนติเมตร

          - ประภาคารรัฟเฟิล สิงคโปร์ น้ำทะเลเพิ่มขึ้นราว 10 เซนติเมตร

          - นครดาเวา ประเทศฟิลิปปินส์ น้ำทะเลเพิ่มราว 60 เซนติเมตร

          - นครนากาซากิ ประเทศญี่ปุ่น น้ำทะเลเพิ่มขึ้นราว 20 เซนติเมตร

          - นครเซียะเหมิน ประเทศจีน น้ำทะเลเพิ่มราว 13 เซนติเมตร

          โดยนัยนี้จึงไม่ต้องตกอกตกใจไปมากเป็นพิเศษแต่อย่างใด  การเพิ่มขึ้นของน้ำทะเลนั้น เป็นไปอย่างช้า ๆ  ต่อให้น้ำแข็งจากขั้วโลกทั้งสองขั้วละลายหมด ก็เพิ่มปริมาณน้ำขึ้นอีกเพียงเล็กน้อย เนื่องจากปริมาณน้ำที่ขั้วโลกมีไม่ถึง 1% ของน้ำทั่วโลก เพราะปริมาณน้ำที่เป็นรูปของน้ำแข็งและหิมะ มีเพียง 1.7% ของน้ำทั้งโลก  ถ้าในกรณีน้ำที่อยู่ทั่วขั้วโลก จึงน่าจะมีไม่ถึง 1% ด้วยซ้ำไป (https://on.doi.gov/1K4gY8U)  ดังนั้นจึงอย่าไปเชื่อคำโพทะนาว่าน้ำจะท่วมโลกแต่อย่างใด

          หลายคนเน้นใช้ความรู้สึกมาบอกว่าปรากฏการณ์ธรรมชาติต่าง ๆ รุนแรงขึ้น แต่ความจริงก็คือ พายุหมุนเขตร้อนที่เข้ามาในประเทศไทยมีปริมาณลดลงตลอดในช่วงปี 2494-2549 รวมทั้งอุณหภูมิเฉลี่ยในช่วง พ.ศ.2539-2549 ก็ไม่แตกต่างกันเลย  ระดับน้ำทะเลในอ่าวไทยกลับลดลงนับแต่ปี 2483 ที่สำรวจ ความรู้สึกที่ไม่อิงข้อมูล มักทำให้คิดตรงข้ามกับความจริง และมักจะรีบเชื่อเมื่อมีผู้ทำให้ตกใจ (http://bit.ly/2qULCzn)

          ส่วนที่เห็นน้ำท่วมโบสถ์วัดขุนสมุทรนั้น คงเป็นเพราะการทรุดตัวของดินจากผลของการสูบน้ำบาดาลเกินขนาด การทำลายป่าชายเลน การพังทลายของตลิ่งและอื่น ๆ ซึ่งเป็นมาโดยตลอด ไม่ใช่เพราะภาวะโลกร้อนแต่อย่างใด เป็นธรรมชาติรอบอ่าวไทย ที่บางส่วนของพื้นที่อาจถูกกัดเซาะ บางบริเวณก็กำลังเกิดที่งอก ในสมัยโบราณ บริเวณลุ่มน้ำเจ้าพระยาแต่เดิมเป็นทะเลทั้งหมด ทุกวันนี้ใต้ท้องนาในจังหวัดอยุธยา ยังขุดทรายมาขายกันได้เป็นล่ำเป็นสัน วัดเจดีย์หอยที่อำเภอลาดหลุมแก้ว ปทุมธานี ก็ยังพบเปลือกหอยทะเลมากมาย แค่น้ำทะเลกัดเซาะวัดขุนสมุทรและบริเวณใกล้เคียงเพียงเท่านี้ ยังเทียบอะไรไม่ได้กับการเกิดภาคกลางของประเทศไทยแต่อย่างใด  ในประเทศไทยของเรา การเปลี่ยนแปลงของภูมิอากาศยังเป็นเพราะปรากฏการณ์เอลนีโญ ลานีญา และเอ็นโซ ตามกระแสน้ำอุ่น แต่กลับมีการกล่าวอ้างว่าเป็นเพราะภาวะโลกร้อนเป็นสำคัญ (http://bit.ly/2rI3s7T)

          ผมเพียงมุ่งตรวจสอบการโฆษณาชวนเชื่อที่ขาดจรรยาบรรณ ทำให้สังคมขาดความรอบรู้และเกิดการคิดอย่างไม่เป็นวิทยาศาสตร์ เราควรมีเวทีการถกเถียงเพื่อให้การศึกษาแก่ประชาชนในวงกว้าง เป็นการส่งเสริมสังคมอุดมปัญญา มีบรรยากาศที่เป็นประชาธิปไตย ไม่ใช่สังคมที่สักแต่เชื่อกันด้วยศรัทธาอย่างมืดบอดอันถือเป็นอันตรายต่อการพัฒนาคุณภาพชีวิตและปัญญา-ความรู้ของประชาชนในระยะยาว

          การใช้อวิชชาหลอกล่อให้คนเชื่อ เป็นการดูหมิ่นศักดิ์ศรีความเป็นมนุษย์ ประหนึ่งเห็นชาวบ้านเป็นวัวควายที่อธิบายกันดีๆ ไม่ได้ ต้องหลอกล่อด้วยความกลัวถึงผลร้ายของภาวะโลกร้อนจนเกินจริง และด้วยการใช้ความน่ารัก-น่าสงสารของคน สัตว์และสิ่งของเพื่อให้คล้อยตาม โปรดสังเกตว่า "หมัดเด็ด" ในการปิดปากผู้สงสัยเรื่องโลกร้อนก็คือการป้ายสีพวกเขาว่าเป็นผู้ไม่หวังดีต่อโลก เราจึงควรมีการวินิจฉัยด้วยตนเองให้ชัดเจนตามหลักธรรมกาลมสูตรก่อนที่จะเชื่ออะไรง่าย ๆ

          การบิดเบือนความจริงเคยส่งผลเสียหายมากมายมาแล้ว เช่น การที่ NGO บางแห่งเคยให้ข้อมูลที่เป็นเท็จอย่างร้ายแรงว่า ประเทศไทยมีโสเภณี 2 ล้านคน ทำให้พจนานุกรมลองแมน เคยให้คำจำกัดความของกรุงเทพมหานครว่าเป็นนครแห่งโสเภณีในปี 2536 จะสังเกตได้ว่านักเคลื่อนไหวทางสังคมมักพยายามโฆษณาว่าปัญหาที่ตนเกี่ยวข้องอยู่มีขนาดใหญ่ ด้วยหวังให้สังคมให้ความสนใจ แต่น่าเสียดายที่ทุกคนก็ใช้วิธีเดียวกันจนเฝือ สังคมเลย "มึน" และกลับคิดว่าปัญหาทั้งหลายนั้นสุดแก้ไข กลายเป็นปัญหาโลกแตกไป

          การเคลื่อนไหวเรื่องนี้ยังอาจถือเป็นการเบี่ยงประเด็นสาระสำคัญของปัญหาในโลกนี้ อันได้แก่ โรคภัยไข้เจ็บที่เผชิญอยู่ทุกวัน การกดขี่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้ด้อยโอกาส สงครามและการก่อการร้าย อำนาจเผด็จการที่ปิดกั้นเสรีภาพประชาธิปไตย ตลอดจนการปล้นสะดมของประเทศมหาอำนาจต่อประเทศกำลังพัฒนา เป็นต้น บางทีถ้าเราเอาเงินรณรงค์เรื่องโลกร้อนไปช่วยคนทุกข์ยากทางอื่น ยังอาจได้ประโยชน์ต่อสังคมมากกว่านี้

          รศ.สุทธิศักดิ์ ศรลัมพ์ อาจารย์ประจำภาควิชาวิศวกรรมศาสตร์ ม.เกษตรศาสตร์ โพสต์แสดงความเห็นในเฟสบุ๊ก และลงตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์สยามรัฐ (https://bit.ly/2Iq8sWG) ความว่า

          1. ตอนนี้กรุงเทพฯทรุดตัวอย่างมากเเละอาจจะจมทะเลเหมือนจาการ์ต้า:  ผิด ตอนนี้กรุงเทพฯโดยเฉพาะพื้นที่ชั้นใน มีการทรุดตัวน้อยมาก เนื่องจากไม่ได้มีการสูบน้ำบาดาลมาใช้ จาการ์ตานั้นทรุดจากสาเหตุอื่นๆโดยเฉพาะเรื่องการทรุดตัวของเเผ่นเปลือกโลกที่ กทม ไม่มีหลักฐานปรากฏชัด

          2. อาคารสูงใน กทม ทำให้เเผ่นดินทรุดมาก: ผิด อาคารทั้งสูงเเละไม่สูง ตั้งอยู่บนเสาเข็ม ที่จะถ่ายเเรงลงไปสู่ชั้นดินที่เเข็งเเรงเเละทรุดตัวน้อย

          3. การก่อสร้างทำให้ปกคลุมพื้นที่ที่น้ำจะไหลซึมลงพื้นดิน ทำให้ชั้นดินเเห้งเเละทรุดตัว: ผิด อย่างมาก ดินเเห้งมีความเเข็งเเรงเเละทรุดตัวน้อยกว่าดินเปียก

          4. น้ำใต้ดินใน กทม มาจากน้ำฝนที่ตกลงในพื้นที่เเละซึมลงดิน: ผิด ชั้นดินเหนียวกรุงเทพฯ หนากว่า 20 เมตร มีค่าความซึมน้ำต่ำมาก น้ำไหลไปตามผิวดินมากกว่าซึม นอกจากนั้น น้ำใต้ดินใน กทม มาจากการเติมของน้ำจากขอบเเอ่งดินเหนียว

 

          แต่......

          1. การที่พื้นผิวเป็นคอนกรีตที่น้ำซึมลงไม่ได้ จะส่งผลให้น้ำไหลลงระบบระบายน้ำเร็ว ทำให้อัตราการสูบน้ำก็ต้องเร็วตาม ถ้าสูบไม่ทันน้ำก็จะท่วมรอระบายนานขึ้น

          2. น้ำทะเลสูงขึ้นจริงในปัจจุบัน เเต่ก็ยังอยู่ในอัตราการเพิ่มที่ป้องกันได้

          3. ระดับพื้นดินใน กทม บางพื้นที่ต่ำจริง เนื่องจากเคยทรุดตัวเนื่องจากการสูบน้ำบาดาลมาก่อน ทำให้เป็นพื้นที่ต่ำ เมื่อฝนตก น้ำก็จะท่วมขัง ต้องอาศัยการสูบน้ำออก

          4. การละลายของน้ำเเข็งขั้วโลกเป็นเรื่องที่ต้องติดตาม เเต่เราก็ไม่สามารถไปกังวลกับสิ่งที่ปัจจุบันมีความไม่เเน่นอนเกินกว่าจะลงทุนย้ายเมืองหรือทำอะไร

          โดยสรุปแล้วอย่าได้กลัวเรื่องน้ำทะเลท่วมกรุงเทพมหานคร เป็นความเท็จโดยสิ้นเชิง ทุกอย่างป้องกันได้ ดูอย่างเนเธอร์แลนด์ อยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเล ยังอยู่ได้

          ความเท็จที่พึงรู้ก็คือ เขื่อนทำให้ตะกอนไม่ลงอ่าวไทย เป็นเท็จ  35 ปีที่ผ่านมาน้ำทะเลขึ้น 2 เมตร เป็นเท็จ อีก 20 ปีน้ำทะเลจะกัดเข้า1.3 กม เป็นเท็จ  สิ่งที่นักวิทยาศาสตร์ ปกปิดความจริงในอีกด้านก็คือ

          1. มองข้ามการทำลายป่าโกงกางไปทำนากุ้งกันทั่วประเทศที่ทำให้ชายฝั่งล่มสลาย

          2. ทุกวันนี้มีแผ่นดินงอกกันมากมาย แต่กลับมองด้านเดียว

          3. แผ่นดินกรุงเทพมหานครหยุดทรุดหรือแทบไม่ได้ทรุดอีกต่อไป

          4. มีการป้องกันน้ำกัดเซาะสำเร็จ และเพิ่มแผ่นดินขึ้นอีก

            ในปี 2569 จังหวัดภูเก็ตมีหน่วยขายที่เข้ามาขายในตลาดทั้งหมดมีมูลค่ารวม 176,538 ล้านบาท นับเป็นจังหวัดที่มีสินค้าที่อยู่อาศัยขายมากที่สุดเป็นอันดับหนึ่งในจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด 76 จังหวัด มากกว่าจังหวัดชลบุรี (151,822 ล้านบาท) จังหวัดระยอง (51,453 ล้านบาท) ซึ่งเป็นแหล่งอุตสาหกรรมใหญ่สุดของประเทศไทย และมากกว่าจังหวัดเชียงใหม่ (49,303 ล้านบาท) ซึ่งเป็นเมืองหลักที่สำคัญที่สุดในภาคเหนือ

            อย่างไรก็ตามถ้านับเป็นจำนวนหน่วยขายที่เข้ามาขายในตลาดในปี 2569 ภูเก็ตมีหน่วยขายรอผู้ซื้อรวมกันทั้งหมด 13,779 หน่วย นับเป็นอันดับสองรองจากจังหวัดชลบุรี (37,628 หน่วย) และจังหวัดระยอง (19,209 หน่วย) แต่การที่ภูเก็ตมีมูลค่าสินค้ารอการขายสูงสุดก็เพราะมีราคาขายต่อเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.812 ล้านบาท ราคาขายต่อเฉลี่ยต่อหน่วยในกรุงเทพมหานครเป็นเงิน 5.808 ล้านบาท ส่วนที่จังหวัดชลบุรีมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพียง 4.035 ล้านบาทเท่านั้น

            จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศพบว่าภูเก็ตมีลักษณะที่แตกต่างจากจังหวัดอื่นตรงที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก นักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศรู้จักภูเก็ตในฐานะจุดหมายสำคัญสำหรับการท่องเที่ยวของโลก การท่องเที่ยวของจังหวัดภูเก็ตสร้างรายได้มหาศาลให้กับประเทศไทย

            ประเภทที่อยู่อาศัยที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจเอาไว้ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย แต่ที่สำหรับจังหวัดภูเก็ต ดร.โสภณแบ่งแยกเพิ่มเติมเป็นอาคารชุดตากอากาศ และวิลล่าตากอากาศ (ไม่ถือเป็นบ้านเดี่ยว) ผู้ซื้อสินค้า 6 กลุ่มแรก มาเป็นคนไทยในจังหวัดภูเก็ตหรือคนไทยที่มาทำงานในจังหวัดนี้ ส่วนสองกลุ่มหลังกลุ่มเป้าหมายเป็นต่างประเทศด้วย

            จากผลการสำรวจล่าสุดพบว่าในจังหวัดภูเก็ตยังมีโครงการที่ยังมีหน่วยขายที่รอผู้มาซื้ออยู่ทั้งหมด 806 โครงการในเขตอำเภอเมือง อำเภอกะทู้ และอำเภอถลาง การที่ภูเก็ตมีจำนวนโครงการมากก็เพราะขนาดของโครงการมีจำนวนหน่วยขายไม่มาก โดยเฉลี่ยแล้วแต่ละโครงการในจังหวัดภูเก็ตมีหน่วยขายอยู่ 112 หน่วย ในขณะที่ในกรุงเทพมหานคร มีหน่วยขายเฉลี่ยต่อโครงการจำนวนประมาณ 250 หน่วย อำเภอที่มีโครงการมากที่สุดคืออำเภอถลาง โดยมีจำนวน 411 โครงการ รองลงมาคืออำเภอเมือง 281 โครงการ และอำเภอกะทู้ 84 โครงการ

            ในจำนวน 806 โครงการ มีหน่วยขายรวมกัน 90,597 หน่วย รวมมูลค่าถึง 705,055 ล้านบาท ปรากฏว่าขายได้แล้ว 76,582 หน่วย รวมมูลค่า 527,777 ล้านบาท เท่ากับขายได้แล้วประมาณ 85% ซึ่งนับว่าขายได้มากทีเดียว โดยเฉลี่ยแล้วในแต่ละเดือนสามารถขายที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 5.2% ของหน่วยขายในแต่ละโครงการ จากการคาดการณ์ของ ดร.โสภณ สินค้าเหล่านี้จะขายหมดในเวลา 19.2 เดือน (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย)

            สินค้าที่มีมากที่สุดในจังหวัดภูเก็ตก็คือวิลล่าตากอากาศ มีจำนวน 40,263 หน่วยหรือเท่ากับ44% ของหน่วยขายทั้งหมด และเมื่อรวมอาคารชุดตากอากาศอีก 6,830 หน่วย หรือ 8% ก็เท่ากับว่า สินค้าตากอากาศทั้งหมดมีถึง 52% ในจังหวัดภูเก็ต การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับชาวภูเก็ตหรือคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ต กลับมีสัดส่วนน้อยกว่าสินค้าที่ขายแก่ชาวต่างประเทศ

            กลุ่มสินค้าที่ขายให้กับคนไทยเป็นอาคารชุดมากที่สุดจำนวน 21,392 หน่วย หรือ 24% ของทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์จำนวน 9,729 หน่วย ภูเก็ตมีบ้านแฝดจำนวน 5,924 หน่วย มากกว่าบ้านเดี่ยวที่มี 5,126 หน่วย การพัฒนาบ้านแฝด ใช้ที่ดิน (ขั้นต่ำ 35 ตารางวา) น้อยกว่าบ้านเดี่ยว (ขั้นต่ำ 50 ตารางวา)

            จากมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 705,055 ล้านบาท เป็นมูลค่าของอาคารชุดตากอากาศถึง 339,227 ล้านบาท รองลงมาคือวิลล่าตากอากาศ มีมูลค่า 221,672 ล้านบาท ทั้งสองกลุ่มนี้มีมูลค่ารวมกันถึง 80% ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมดในจังหวัดภูเก็ต แสดงว่าตลาดสำหรับคนไทยมีสัดส่วนต่ำมากเพียง 20% เท่านั้น ตลาดสำหรับนักพัฒนาที่ดินคนไทยจึงเป็นตลาดขนาดเล็กเมื่อเทียบกับตลาดต่างประเทศ

            สินค้าที่ขายดีที่สุดเป็นห้องชุดพักอาศัยโดยเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 8.1% ของหน่วยขายทั้งหมด ส่วนห้องชุดตากอากาศและวิลล่าตากอากาศขายได้โดยเฉลี่ย 4.9% ของทั้งหมดซึ่งก็นับว่าไม่น้อยทั้งที่เป็นสินค้าราคาแพง สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและที่ดินจัดสรร แต่ละเดือนขายได้ประมาณ 3% เท่านั้น แสดงว่าตลาดท้องถิ่นมีความเปราะบาง นักพัฒนาที่ดินที่จับกลุ่มคนไทยมีโอกาสหดตัวลงค่อนข้างสูง

ลักษณะสำคัญของสินค้าที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็คือ

บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคา 5-7 ล้านบาท มีจำนวน 1,875 หน่วยหรือ 37% ของบ้านเดี่ยวทั้งหมด
บ้านแฝดเกือบครึ่งหนึ่ง (48%) ขายในราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 2,821 หน่วย
ทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่ (68%) หรือ 6,566 หน่วย  ขายในราคา 2-3 ล้านบาท
อาคารชุดพักอาศัยเกือบครึ่งหนึ่งหรือ 44% จำนวน 9,481 หน่วย ขายในราคา 3-5 ล้านบาท
อาคารชุดตากอากาศกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 3-5 ล้านบาท (29%) จำนวน 11,849 หน่วย และระดับราคาขาย 5-7 ล้านบาท มีมากเป็นอันดับสอง 8,072 หน่วยหรือ 25%
วิลลาตากอากาศเกือบครึ่ง (43%) จำนวน 2,930 หน่วยขาย ขายในระดับราคา 20 ถึง 40 ล้านบาท
 
หากพิจารณาจากแต่ละอำเภอ จะพบว่า
ในเขตอำเภอเมือง สินค้าที่มีมากที่สุดคืออาคารชุดพักอาศัย จำนวน 11,794 หน่วยหรือ 34% ของทั้งหมด ค่ามูลรวม 29,006 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดตากอากาศมีจำนวนน้อยกว่าคือ 10,987 หน่วยหรือ 32% แต่มีมูลค่า 69,922 ล้านบาท
ในเขตอำเภอกะทู้ อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนจำนวนมากที่สุดคือ 6,940 หน่วยหรือ 49% ของทั้งหมด แต่อาคารชุดตากอากาศ แม้มีจำนวน 4,282 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 32,498 ล้านบาท
ในอำเภอถลาง อาคารชุดตากอากาศมีจำนวนมากที่สุดถึง 24,994 หน่วย หรือ 54% ของทั้งหมด และมีมูลค่ารวมสูงสุดถึง 236,807 ล้านบาท หรือ 53% ของทั้งหมด

            ปัจจัยที่ทำให้พื้นที่บริเวณอำเภอถลางเป็นที่นิยมของการซื้อที่อยู่อาศัย วิลล่าตากอากาศ และอาคารชุดตากอากาศ คืออำเภอถลาง (โดยเฉพาะพื้นที่เชิงทะเล, บางเทา, ลายัน, ศรีสุนทร และเทพกระษัตรี) กลายเป็นศูนย์กลางยอดนิยมที่สุดในภูเก็ตสำหรับการพัฒนาและการซื้อที่อยู่อาศัย วิลล่าตากอากาศ และอาคารชุดตากอากาศ เกิดจากปัจจัยสนับสนุนที่ผสมผสานทั้งด้านทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และโครงสร้างประชากรผู้ซื้อ ดังนี้:

            1. การคมนาคม ใกล้สนามบินนานาชาติภูเก็ต: ถลางตั้งอยู่ทางตอนเหนือของเกาะ ใช้เวลาเดินทางจากสนามบินเพียง 15–25 นาที ตอบโจทย์กลุ่มต่างชาติหรือนักลงทุนที่ต้องการเดินทางเข้า-ออกบ่อยโดยไม่ต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดในตัวเมืองหรือโซนป่าตอง

            2. มีพื้นที่ราบขนาดใหญ่ ต่างจากโซนป่าตอง กะตะ หรือกะรน ที่มีภูมิประเทศส่วนใหญ่เป็นเนินเขาสูงหรือพื้นที่แคบ ถลางยังมีที่ดินผืนใหญ่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการแนวราบขนาดใหญ่ เช่น วิลล่าตากอากาศ หรือ Mixed-Use Community

            3. สิ่งอำนวยความสะดวกระดับ Premium และเป็น Lifestyle Hub  การมี Laguna Phuket: ย่านเชิงทะเลและบางเทา มายาวนานกว่า 30 ปี ทำให้มีโครงสร้างพื้นฐานระดับสากล ทั้งสนามกอล์ฟ 18 หลุม โรงแรม 5 ดาว และบริการดูแลจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ Lifestyle & Retail Anchors: มี Community Malls และแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับบนครบครัน เช่น Porto de Phuket (Central Group), Boat Avenue, และ Blue Tree Phuket ทำให้โซนนี้กลายเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตที่ทันสมัย

            4. โครงสร้างพื้นฐานสำหรับครอบครัว: เป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ เช่น UWC Thailand International School และ Headstart International School (สาขาเชิงทะเล) รวมถึงโรงพยาบาลและคลินิกมาตรฐานสากล ตอบโจทย์กลุ่ม Expat ที่ต้องการย้ายถิ่นฐานมาอยู่อาศัยยาวนานแบบครอบครัว (Long-term Relocation)

            5. ธรรมชาติและหาดทรายชายฝั่งตะวันตก มีแนวชายหาดที่ยาวและสงบ: ถลางครอบคลุมชายหาดฝั่งตะวันตกหลายแห่ง เช่น หาดบางเทา หาดลายัน หาดสุรินทร์ และหาดในยาง ซึ่งมีทัศนียภาพพระอาทิตย์ตกดินที่สวยงาม หาดทรายยาว และมีบรรยากาศที่เป็นส่วนตัว ร่มรื่น และหรูหรากว่าโซนท่องเที่ยวที่มีความหนาแน่นสูงอย่างป่าตอง

            6. การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ของชาวต่างชาติและกลุ่มทุน มาจากการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติ หลังช่วงปี 2565 เป็นต้นมา มีกระแสผู้ซื้อจากรัสเซีย ยุโรป ออสเตรเลีย จีน และตะวันออกกลาง ย้ายมาพำนักระยะยาว ส่งผลให้ความต้องการ Second Home และวิลล่าตากอากาศขนาดใหญ่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
            7. แรงดึงดูดจากผู้ประกอบการชั้นนำ: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศของไทย (เช่น แสนสิริ, ศุภาลัย, ออริจิ้น, สิงห์ เอสเตท) รวมถึงผู้พัฒนาในท้องถิ่น (เช่น Botanica Luxury, The Title) ได้ทุ่มงบลงทุนเปิดตัวโครงการในโซนนี้อย่างหนาแน่น ยิ่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อและนักลงทุน

            8. ศักยภาพด้านการลงทุนและผลตอบแทนสูง: อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าตากอากาศในย่านเชิงทะเล-บางเทา ให้ Rental Yield เฉลี่ยสูงถึง 6% – 10% ต่อปี จากความต้องการเช่าทั้งแบบรายวันและรายยาวของนักท่องเที่ยวระดับบน

โครงการเปิดใหม่ในช่วงปี 2568-2569

            มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 10 ล้านบาท จำนวนโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่ (60%) เป็นการพัฒนาวิลล่าตากอากาศ ราคาเฉลี่ยที่ 32 ล้านบาท ในแง่ของจำนวนหน่วยขายที่พัฒนามากสุดจะเป็นอาคารชุดตากอากาศ 60% ภาวการขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่นี้ขายได้ดี ทำเลที่ตั้งของโครงการที่เปิดขายใหม่คืออำเภอถลาง (กลุ่มพื้นที่เติบโตสูงและทำเลระดับราคาแพง) อำเภอถลางเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่สูงที่สุดอย่างโดดเด่น โดยกระจายตัวใน 5 ตำบลหลัก

            กลุ่มเป้าหมายหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งวิลล่าตากอากาศและคอนโดตากอากาศในจังหวัดภูเก็ตในช่วงปี 2568-2569 แบ่งตามสัญชาติของผู้ซื้อมีดังนี้

กลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียและยุโรปตะวันออก (Russia & CIS Countries) ยังคงเป็นกำลังซื้อต่างชาติอันดับ 1 ในภูเก็ต ซึ่งเหตุผลการซื้อเพื่อหนีภัยความขัดแย้งเชิงภูมิรัฐศาสตร์และสภาวะสงคราม ย้ายเงินทุนออกนอกประเทศเพื่อความปลอดภัย และหลบเลี่ยงสภาพอากาศที่หนาวเย็น โดยนิยมวิลล่าตากอากาสในโซนถลาง (เชิงทะเล, บางเทา) และฉลอง ราไวย์
 
กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนและเอเชีย (China, Hong Kong, Singapore, Taiwan) สัดส่วน: ฟื้นตัวกลับมาอย่างแข็งแกร่งและมีกำลังซื้อสูง เหตุผลการซื้อ: กระจายความเสี่ยงทางการเงินจากปัญหาอสังหาฯ ในประเทศตนเอง ส่งลูกหลานมาเรียนโรงเรียนนานาชาติในภูเก็ต และซื้ออาคารชุด วิลล่าตากอากาศเพื่อปล่อยเช่ารองรับนักท่องเที่ยวชาติตนเอง
 
กลุ่มผู้ซื้อจากยุโรปตะวันตกและตะวันออกกลาง (UK, Germany, France & Middle East) สัดส่วน: กลุ่มกำลังซื้อคุณภาพสูง เหตุผลการซื้อ: มองหาบ้านพักหลังเกษียณ (Retirement Home) หรือบ้านพักตากอากาศช่วงฤดูหนาว โดยกลุ่มตะวันออกกลางเริ่มให้ความสนใจวิลล่าตากอากาศขนาดใหญ่เพื่อพักผ่อนกับครอบครัวใหญ่

กลุ่มผู้ซื้อชาวไทย สัดส่วน: คิดเป็นประมาณ 15% – 25% ของตลาดอสังหาฯ ระดับพรีเมียม เหตุผลการซื้อ: กลุ่มคนในกรุงเทพมหานครระดับบน ซื้อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับพักผ่อน กระจายการลงทุน และใช้เป็นสินทรัพย์ส่งต่อให้ลูกหลาน

แนวโน้มความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในจังหวัดภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วง Structure Shift จากเดิมที่เป็นเพียง "เมืองท่องเที่ยวพักผ่อนตามฤดูกาล" ไปสู่ "เมืองศูนย์กลางการอยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาวระดับนานาชาติ"

1. Demographic Shift

            กลุ่มอินเดียและตะวันออกกลางเติบโตโดดเด่น: ชาติตะวันออกกลาง (เช่น UAE, ซาอุดีอาระเบีย) และอินเดียเข้ามามีบทบาทสูงขึ้นอย่างมาก โดยกลุ่มตะวันออกกลางนิยมวิลล่าหรูสำหรับครอบครัวใหญ่ ส่วนกลุ่มอินเดียนิยมห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนเพื่อลงทุนและปล่อยเช่า
            ชาวยุโรปและรัสเซียยังคงเป็นฐานหลัก: รัสเซียและกลุ่มประเทศ CIS รวมถึงยุโรปตะวันตก (อังกฤษ, เยอรมนี, สแกนดิเนเวีย) ยังคงเป็นกำลังซื้อสำคัญ โดยขยับพฤติกรรมจากการพักผ่อนชั่วคราวมาเป็นการย้ายถิ่นฐานแบบ Long-stay / Relocation เพื่อหลบเลี่ยงความขัดแย้งทางสภาวะภูมิรัฐศาสตร์และสภาพอากาศ
            ผู้ซื้อมีอายุน้อยลง (Younger Buyers): กลุ่ม Digital Nomads, ผู้ประกอบการเทคโนโลยี และนักลงทุนรุ่นใหม่ที่มีรายได้สูงแบบรีโมต (High-Income Remote Workers) เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านหลังที่สองเพื่อใช้ชีวิตและทำงานไปพร้อมกัน

2. รูปแบบอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ต้องการ

            Branded Residences & Wellness Living: คอนโดและวิลล่าที่พ่วงบริการระดับโรงแรม 5 ดาว หรือโครงการที่เน้นสุขภาพ (Eco & Health-conscious) ได้รับความนิยมสูงเนื่องจากสร้างความมั่นใจเรื่องการบริหารจัดการและมาตรฐานบริการ
            วิลล่าตากอากาศระดับ 30–50 ล้านบาท (Mid-to-High Luxury): เป็นระดับราคาหลักที่ได้รับการตอบรับดีที่สุดจากต่างชาติ
            การขยายตัวสู่พื้นที่ตอนกลางและตะวันออก พื้นที่ชายหาดฝั่งตะวันตก (เช่น บางเทา, เชิงทะเล, กมลา) เริ่มหาที่ดินพัฒนาได้ยากและราคาสูงขึ้นมาก ผู้พัฒนาและผู้ซื้อต่างชาติจึงขยับเข้าสู่พื้นที่รอบนอกที่มีความสงบ เช่น ถลางตอนบน, ศรีสุนทร, ไม้ขาว, ป่าคลอก และฉลอง
            การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ตเฟสใหม่ และการปรับปรุงโครงข่ายคมนาคมทางถนน ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับการเดินทาง

            มีแนวโน้มสร้างผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในระดับสูง 6% – 8% ต่อปี

                                                                       ——————

                                                                   ดร.โสภณ พรโชคชัย

            ดร.โสภณ เป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในงานประเมินค่าทรัพย์สิน โดยได้รับเชิญให้ไปบรรยายด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระดับปริญญาตรี ปริญญาโทและปริญญาเอกทั้งในประเทศและต่างประเทศ เคยเป็นที่ปรึกษาให้กับ ESCAP, UN–Habitat, World Bank และองค์กรนานาชาติอื่น ดร.โสภณ สำเร็จการศึกษาวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิตสาขาที่ดินและที่อยู่อาศัยจาก Asian Institute of Technology (AIT) ได้เข้ารับการฝึกอบรมหลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สินจาก LRTI - Lincoln Institute of Land Policy และหลักสูตรการพัฒนาที่อยู่อาศัยจาก Katholieke Universeit Leuven (Belgium)

            ปัจจุบันยังดำรงตำแหน่งเป็นนายกสมาคม FIABCI ประเทศไทย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมผู้ซื้อบ้าน  ผู้แทนสมาคม International Association of Assessing Officers ในไทย เป็นสมาชิก Global Valuation Forum ของ the Appraisal Foundation (USA) และรองประธานสภาองค์การนายจ้างแห่งประเทศไทย

            งานสำรวจวิจัยชิ้นสำคัญ คือ การค้นพบสลัมจำนวน 1,020 แห่ง (พ.ศ.2528) การสร้างแบบจำลอง CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (ปี.2533) การพยากรณ์บ้านว่างอย่างถูกต้องจำนวน 300,000 หน่วย (ปี 2538, 2541) การศึกษาการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (ปี 2543) และการสร้างแบบจำลองในการประเมินมูลค่าที่ดิน (ปี 2545) การวางมาตรฐานวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนาม (ที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม ปี 2549) การเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง อินโดนีเซีย (ปี 2551) โครงการเวนคืน ธนาคารโลก ณ กรุงจาการ์ตา (ปี 2553) โครงการที่ปรึกษากระทรวงการคลัง กัมพูชา (2555) การสำรวจอสังหาริมทรัพย์อาเซียน (2558) โครงการศึกษานครทั่วโลก (2558) การย้ายสวนสัตว์กรุงเทพฯ (2562) และการประเมินค่าเขื่อน 28 แห่งในลาว (2567), ที่ปรึกษา ธ.เพื่อการพัฒนาแห่งเอเซีย (2569)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) สรุป ภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ของเดือนกรกฎาคม 2569 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มีการหดตัวอย่างแรง โดยมีโครงการเปิดใหม่เพียง 8 โครงการ ลดลงจากเดือนมิถุนายน 2569 จำนวน 10 โครงการ มีเพียงราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 920 หน่วย ส่วนมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมทั้งสิ้น 6,632 ล้านบาท

            จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 920 หน่วย ลดลงประมาณ -69.3% โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คือ ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่รวม 500 หน่วย (54.3%) รองลงมาคือ อาคารชุด 199 หน่วย (21.6%) อันดับ 3 คือ บ้านแฝด 142 หน่วย (15.4%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

            มูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนกรกฎาคม 2569 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 6,632 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาประมาณ -66.3% ซึ่งในเดือนนี้มูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวมีมูลค่าสูงที่สุด มีมูลค่าโครงการ 3,216 ล้านบาท (48.5%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์มีมูลค่าโครงการ 2,015 ล้านบาท (30.4%) อันดับ 3 คือ บ้านแฝดมีมูลค่าโครงการรวม 998 ล้านบาท หรือ 15.0% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในเดือนนี้  หากพิจารณาระดับราคาขาย จะพบว่า ระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท มีจำนวน 750 หน่วย คิดเป็น 81.5% ระดับราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 170 หน่วย คิดเป็น 18.5%

            ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนนี้มีจำนวนโครงการ จำนวนหน่วยขาย มูลค่าโครงการ ลดลง แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยกลับเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคาแพงตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 51 หน่วย แต่มีมูลค่ามากถึง 3,069 ล้านบาท หรือเกือบครึ่งหนึ่งของมูลค่าโครงการทั้งหมดในเดือนนี้ จึงทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้อยู่ที่ประมาณ 7.209 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 9.9%) ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนก่อนอยู่ที่ 6.559 ล้านบาท ดังนั้นภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ก็ยังคงหดตัวลดลงมากกว่าเดือนที่ผ่านๆ มา เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่มากเป็นพิเศษ หรือบางรายอาจจะยังมีอุปทานรอการขายเดิมอยู่จำนวนหนึ่งจึงต้องการระบายอุปทานอุปทานเดิมออกไปก่อนแทนการเปิดตัวโครงการใหม่

            อัตราการขายได้ต่อเดือน พบว่ามีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 14.3% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 24.4% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด คือ บ้านแฝดที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 110 หน่วย ขายได้แล้ว 46 หน่วย (42%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 7 หน่วย ขายได้แล้ว 2 หน่วย (29%) ลำดับที่ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 308 หน่วย ขายได้แล้ว 57 หน่วย (19%)

            ในด้านทำเลที่ตั้ง (โปรดดูแผนที่) จะพบว่าในเดือนนี้ไม่มีโครงการเปิดตัวใหม่ที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในเลย โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายเมืองหรือเขตติดต่อเมือง (Intermediate area) จำนวน 7 โครงการ เช่น ย่านพหลโยธิน-สะพานใหม่ ถนนรามอินทรา สวนหลวง ร.9 ถนนแบริ่ง ถนนพรานนกตัดใหม่ ถนนรัตนาธิเบศร์ เป็นต้น และพื้นที่รอบนอกอีก 1 โครงการ เช่น ย่านสามพราน (วัดไร่ขิง) เป็นต้น


             

            ถ้าเราถามนักพัฒนาที่ดิน สร้างบ้าน สร้างอาคารชุดขาย พวกเขาก็อยากให้ต่างชาติได้เช่าที่ดิน 99 ปี หรือซื้อขายขาดไปเลย เพียงเพราะเขาต้องการ "ยกภูเขาออกจากอก" ของตนเอง แต่ไม่คำนึงถึงผลร้ายต่อประเทศชาติและประชาชนร่วมชาติ

            รัฐบาลไม่พึงออกนโยบายจากข้อมูลอันเป็นเท็จที่อาจได้รับการเพ็ดทูลจากนักธุรกิจหรือข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ บางท่านบอกวาแนวคิดการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีเป้าหมายเพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศ เพราะระยะเวลาการเช่า 50 ปี ยังเป็นอุปสรรค ไม่ดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาการคืนทุนที่ยาวนาน ข้อนี้เป็นความเท็จโดยสิ้นเชิง เนื่องจากที่ผ่านมา ไม่เคยมีนักลงทุนประเทศใดเรียกร้องในประเด็นนี้เลย การลงทุนผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีเพิ่มขึ้นตามลำดับนั้น ก็ไม่เคยมีอุปสรรคจากประเด็นการให้เช่า 99 ปีเลย กลุ่มทุนที่อาจแอบเรียกร้องอาจเป็นทุนจากจักรวรรดินิยมจีนที่หวังไปกว้านซื้อที่ดินในต่างประเทศ โดยเฉพาะที่เกิดขึ้นในลาว ไทยจึงไม่ควรตามหลังจักรวรรดินิยมจีน

            ดูอย่างในปัจจุบันที่รัฐบาลให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ปรากฏว่านักลงทุนแห่มาลงทุนมากมายก็จริง แต่:

เข้ามาสร้างโรงงาน แถมเอาคนงานจีนมาทำงาน พาครอบครัวเข้ามาอยู่อาศัย ปักหลักปักฐานเสมือนเป็นเขตเช่าของคนจีนไปแล้ว
แรงงานที่หวังจะได้เข้าไปทำงาน นอกจากไม่ได้เพราะเอาคนงานจีนมาเองแล้ว ยังกลับจ้างแต่พวกคนงานประเทศเพื่อนบ้าน กรณีนี้ต่างจากนักลงทุนญี่ปุ่น เกาหลีหรือสหรัฐอเมริกาที่ใช้แรงงานไทย
การสร้างโรงงาน ก็ทำในบริเวณใกล้บ้านชาวบ้าน แม้ถูกประท้วงก็มีเจ้าหน้าที่ให้ความร่วมมือ
ขยะพิษต่างๆ ก็เอามาทิ้งในไทย สร้างมลภาวะแก่ประเทศไทย ทำร้ายสุขภาพของประชาชนไทย
            ดร.โสภณได้สอบถามไปยังนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์พบว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย

            เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรละตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 16 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน และทั้งนี้หมายถึงรัฐต่าง ๆ ในแหลมมาลายู ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH ส่วนของไทยใน EEC สามารถนำที่ดิน ส.ป.ก.4-01 และที่ราชพัสดุมาให้ต่างชาติใช้ได้ด้วย

          ประเทศลาวให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ๆ กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตามหากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด

          พวกอยากขายที่ดินให้ต่างชาติมักบอกว่าจะดำเนินการอย่างรอบคอบและมีมาตรการป้องกันการถือครองผิดวัตถุประสงค์ โดยจะให้เช่าที่ดินเฉพาะเพื่อลงทุน หรือเช่าทำธุรกิจ ที่โดยปกติมีการต่ออายุให้อยู่แล้ว ไม่รวมถึงการเช่าประเภทอื่นหรือเหมารวมทุกกิจกรรม และหากผู้เช่าไม่ทำตามกฎระเบียบที่กำหนดไว้ก็สามารถยกเลิกได้ ก็เป็นแค่คำพูดใน "คำคุย" สวยหรูเท่านั้น ในความเป็นจริงสิ่งที่พบก็คือ

            1. มีบริษัท Nominee อยู่ทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

            2. คนต่างชาติแอบจดทะเบียนกับคนไทยก็มีอยู่มากมาย

            3. ตามเกาะภูเก็ต เกาะสมุย มีบ้านและที่ดินอยู่บนเขา ไม่น่าจะออกโฉนดได้ ไม่น่าจะได้รับการอนุญาตก่อสร้างได้ กลับมีโฉนดและเป็นบ้านที่ครอบครองโดยคนต่างชาติหรือโรงแรมต่างชาติ

            ดร.โสภณ กล่าวว่าขนาดเราไม่ให้ต่างชาติถือครองทรัพย์อย่างเป็นทางการ ยังอุกอาจครอบครองกันอย่างไม่กลัวอาญาแผ่นดินและอาจมีเจ้าพนักงาน "ขายชาติ" ร่วมมือด้วยเป็นจำนวนมาก หากยิ่งเราเปิดให้ต่างชาติเช่าที่ระยะยาวได้ขนาดนั้น แผ่นดินไทยก็ยิ่งถูกต่างชาติครอบงำเข้าไปอีก

            ตัวอย่างมากมายที่ชี้ให้เห็นว่าในอดีตที่ผ่านมา ไทยให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็เกินคุ้มได้แก่

            1. ห้างเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าวที่การรถไฟแห่งประเทศไทยให้เช่า 30 ปี (2521-2551) ปรากฏว่าห้างแห่งนี้กำไรมหาศาล และในช่วงต่ออายุต่อไปอีก 20 ปี (2554-2574) การรถไฟฯ ยังได้เงินเพิ่มเติมอีกเกือบ 30,000 ล้าน ถ้าให้เช่ายาว 99 ปีก็คงได้แก่กระผีกลิ้น

            2. ในกรณีโครงการขนาดใหญ่ก็มีเช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 โดย บจก.กูมาไกกูมิ หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น ไม่ได้มากมายแต่ประการใด

            3. แม้แต่โครงการห้องชุดหรูหราย่านหลังสวน / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้เช่าและเช่าช่วงห้องชุดต่อกันมากมาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

            4. ดุสิตธานี เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ทางราชการผู้ให้เช่าคงเสียเปรียบ เสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

            5. ประเทศตะวันตกบางแห่งไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาตลาด (ไม่ใช่ราคาประเมินราชการที่แสนต่ำ) เสียภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของส่วนที่กำไร และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล แต่ในไทยระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ การให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูเป็นการ "ขายชาติ" ยิ่งกว่านั้นสิงคโปร์ยังกำหนดให้ต่างชาติเสียค่าธรรมเนียมซื้ออีก 60% ของราคาตลาด แต่ไทยกลับไม่มีภาษีนี้

            สำหรับข้อเสนอแนะ ดร.โสภณขอเสนอดังนี้:

            1. จัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย

            2. สร้างบรรยากาศทางการเมืองดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น

            3. สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด

            4. เน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น เพื่อกระจายความเจริญ

            การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีจึงเป็นอันตรายต่อชาติ และประชาชน โปรดทบทวน

 ตามที่เกิดข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินและสถานะการตั้งวัดระหว่างทายาทผู้บริจาคที่ดินกับทางวัดป่าอดุลยาราม จังหวัดขอนแก่น นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มีข้อสังเกตเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน
            ข้อพิพาทนี้ได้มีเหตุการณ์สำคัญการปิดทางเข้า-ออกวัดเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2569 ทายาทผู้บริจาคที่ดิน (ที่รู้จักในนาม "ป้าดา") นำท่อปูนซีเมนต์มาปิดทางเข้า-ออกวัดป่าอดุลยาราม ริมถนนกัลปพฤกษ์ อำเภอเมืองขอนแก่น ทั้งนี้ปมความขัดแย้งก็คือทายาทอดีตเจ้าของที่ดิน (นายเฮียง พิมพ์ศรี) ซึ่งอุทิศที่ดินให้เมื่อหลายสิบปีก่อน ได้ออกมาทวงคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ พร้อมตั้งข้อสงสัยว่าพื้นที่ดังกล่าวมีสถานะเป็นวัดถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่
            สำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติ (พศ.) ชี้แจงและยืนยันว่า วัดได้สิทธิในที่ดินดังกล่าวถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนฝ่ายทายาทได้เดินทางไปขอดูเอกสารการจัดตั้งวัดที่สำนักงานพระพุทธศาสนาฯ เพื่อพิสูจน์ความถูกต้องและตำรวจสถานีตำรวจภูธรเมืองขอนแก่นต้องจัดกำลังดูแลความเรียบร้อยและเฝ้าระวังพื้นที่รอบวัด เนื่องจากสถานการณ์มีความตึงเครียดและเป็นประเด็นถกเถียงในสังคม
            นายธนดล นาครัตน์ ผู้อำนวยการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน 1 และนายวินัย อวะสี ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนี้โดยถือเป็นที่ดินจำนวน 1 แปลง (ไม่รวมอาคารต่างๆ) เนื้อที่ดินรวมประมาณ 21 ไร่ 3 งาน 61.0 ตารางวา (หรือ 8,761.0 ตารางวา) มีที่ตั้งทรัพย์สินมีพิกัดทางภูมิศาสตร์ คือ 16.462618, 102.822278 ตั้งอยู่ติดถนนกัลปพฤกษ์ ย่านกังสดาล-ถนนอดุลยาราม ห่างจากถนนมิตรภาพ (ทล.2) ระยะทางประมาณ 1,000 เมตร ตำบล ในเมือง อำเภอ เมืองขอนแก่น

            ทรัพย์สินมีระยะทางห่างสถานที่สำคัญๆ ในบริเวณใกล้เคียงดังต่อไปนี้
            มหาวิทยาลัยขอนแก่น                                             ประมาณ   0.00     กิโลเมตร
            ศูนย์การแพทย์-โรงพยาบาลศรีนครินทร์                    ประมาณ   0.80     กิโลเมตร
            ถนนมิตรภาพ (ทล.2)                                               ประมาณ   1.00     กิโลเมตร
            ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล แคมปัส                              ประมาณ   1.00     กิโลเมตร
            ถนนมะลิวัลย์ (ทล.12)                                             ประมาณ   2.30     กิโลเมตร
            ศูนย์ราชการจังหวัดขอนแก่น                                    ประมาณ   4.00     กิโลเมตร
            ถนนศรีจันทร์ (ย่านเขตเศรษฐกิจ-โรงแรมโฆะ)           ประมาณ   4.50     กิโลเมตร
            ท่าอากาศยานจังหวัดขอนแก่น                                  ประมาณ   8.00     กิโลเมตร
           
            การคมนาคมไปยังที่ตั้งทรัพย์สิน มี 2 เส้นทาง คือ
            เส้นทางที่ 1 เริ่มต้นจากถนนมิตรภาพ (ทล.2) บริเวณสามแยก โรงพยาบาลศรีนครินทร์เลี้ยวซ้ายตรงไปตามถนนกัลปพฤกษ์ระยะทางประมาณ 1,000 เมตร จะพบสามแยกทางเข้ามหาวิทยาลัยขอนแก่น แล้วเลี้ยวซ้ายตรงไปสายนี้ประเมิน 100 เมตร จะพบที่ตั้งที่ดินทางด้านซ้ายมือ หรือทางด้านทิศตะวันออกของถนนผ่านหน้า
            เส้นทางที่ 2 เริ่มจากถนนมะลิวัลย์ (ทล.) บริเวณสี่แยกโรงพยาบาลกรุงเทพขอนแก่น-บึงศรีฐาน เข้าถนนกัลปพฤกษ์มุ่งหน้าไปตามถนนสายนี้ ระยะทางประมาณ 2,300 เมตร จะพบที่ดินแปลงนี้ทางด้านขวามือ หรือ ทางด้านทิศตะวันออกของถนนผ่านหน้า  และนอกจากยังมีถนนซอยผ่านหน้าทรัพย์สิน อีกจำนวน 2 ซอย คือ ซอยหน้าชุมชนวัดอดุลยาราม ผ่านด้านหลังที่ดินแปลงนี้ และซอยไม่ปรากฏชื่อ ผ่านทางด้านทิศใต้ของถนนสายนี้ แสดงรายละเอียดสภาพถนนแต่ละสายดังนี้
            ซอยหน้าชุมชนวัดอดุลยาราม ผ่านทางด้านทิศตะวันออก (ด้านหลัง) เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีผิวการจราจรเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก ขนาด 1 ช่องทางจราจร กว้าง 4.00 เมตร ปัจจุบันอยู่ในสภาพปานกลาง เขตทางกว้างประมาณ 5.00 เมตร
            ซอยไม่ปรากฏชื่อ ผ่านทางด้านทิศใต้ เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีผิวการจราจรเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก ขนาด 1 ช่องทางจราจร กว้าง 4.00 เมตร ปัจจุบันอยู่ในสภาพปานกลาง เขตทางกว้างประมาณ 5.00 เมตร
            ทางเข้าออกของทรัพย์สินตามกฎหมายไม่มีปัญหาในการเข้าออก ถนนผ่านหน้าที่ดินทรัพย์สิน เป็นทางสาธารณประโยชน์ ก่อสร้างหน่วยรัฐ กรมทางหลวงชนบทปี 2549
            ทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลย่านกังสดาล-วัดป่าอดุลยาราม เป็นที่ดินจัดสรรเดิม ปัจจุบันเป็นที่อยู่อาศัยประเภท หอพักนักศึกษามหาวิทยาลัย ขอนแก่น ห้องพัก อะพาร์ตเม้นท์ โครงการอาคารชุด ร้านค้า ร้านอาหาร สลับกับที่อยู่อาศัยแบบก่อสร้างอิสระกระจายอยู่โดยทั่วไปในย่านนี้
            นอกจากนี้ในบริเวณใกล้เคียง ยังมีสถานที่สำคัญๆ เช่น   โรงเรียนสาธิต มหาวิทยาลัยขอนแก่น หอกาญจนาภิเษก (หอกาญฯ) หอศิลปกรรมศาสตร์ โรงพยาบาลกรุงเทพ-ขอนแก่น บึงสีฐาน ห้างสรรพสินค้า เซ็นทรัล แคมปัส โรงพยาบาลศรีนครินทร์ โรงพยาบาลราชพฤกษ์ 2 และสนามบินนานาชาติขอนแก่น เป็นต้น
            ราคาที่ดินตามบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่ดินแปลงข้างต้นเป็นการประเมินรายแปลง ตารางวาละ 8,900 บาทเป็นเงินทั้งสิ้น 77,972,900 บาท

            ข้อกฎหมายที่มีผลกระทบ เช่น ข้อกำหนดผังเมือง ตามประกาศผังเมืองรวมจังหวัดขอนแก่น พ.ศ.2560 พบว่าทรัพย์สินตั้งอยู่ในเขตผังเมืองประเภทชุมชน (พื้นที่สีชมพู) บริเวณ 1.17 แสดงตามสีผังเมืองดังนี้
 
            โดยเป็นที่ดินประเภทชุมชน ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย พาณิชยกรรมเกษตรกรรม สถาบันการศึกษา สถาบันศาสนา สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ดำเนินการหรือประกอบกิจการได้ในอาคารที่ไม่ใช่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ
ที่ดินประเภทนี้
            ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ทรัพย์สินตั้งอยู่ในเขตการปกครองท้องถิ่นของเทศบาลนครขอนแก่น จังหวัดขอนแก่น การขออนุญาตปลูกสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานข้างต้นก่อน
            กฎหมายสิ่งแวดล้อม ทรัพย์สินเป็นที่ดินเปล่า การดำเนินการพัฒนาใดๆ อาจต้องจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามกฎหมาย
            กฎหมายป่าไม้ตรวจสอบแล้วที่ตั้งทรัพย์สินไม่อยู่ในเขตป่าฯ อุทยานแห่งชาติ เขต สปก.ใดๆ
 
            การเวนคืน ณ วันที่สำรวจและประเมินทรัพย์สินนี้ ไม่อยู่ในแนวเวนคืนเพื่อการสาธารณประโยชน์ใด ๆ
            การถูกรอนสิทธิต่างๆ เช่น แนวสายไฟฟ้าแรงสูง การตกเป็นทางเข้าออกให้ที่ดินแปลงอื่นโดยการจดภาระจำยอม การตกเป็นทางเข้าออกให้ที่ดินแปลงอื่นตามสภาพล้วนไม่มี
            ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้ ผู้ประเมินได้พิจารณาเลือกใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมกับลักษณะของทรัพย์สินดังกล่าวแล้วโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) คือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินรวม โดยเปรียบเทียบกับราคาตลาดที่มีการซื้อขายทรัพย์สินประเภทเดียวกันในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งวิธีการนี้จะมีความเหมาะสมในการประเมินทรัพย์สินที่มีการซื้อขายโดยทั่วไปในตลาดจำนวนมากเพียงพอ วิธีการนี้เป็นวิธีการที่ดีที่สุดเนื่องจากเป็นการวิเคราะห์มูลค่าจากราคาซื้อขายในท้องตลาด ซึ่งสอดคล้องกับภาวะตลาดเป็นสำคัญ
            ผู้ประเมินได้พิจารณารายละเอียดต่างๆ ของทรัพย์สิน ภายใต้หลักเกณฑ์ ข้อจำกัด และสมมติฐานข้างต้นตามที่ได้ระบุไว้ในรายงานฉบับนี้  หากไม่มีข้อจำกัดพิเศษอื่นใดซึ่งผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่อาจทราบได้แล้ว  ผู้ประเมินมีความเห็นต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินเป็นเงินรวมเป็นเงิน 700 ล้านบาท หรือตารางวาละประมาณ 80,000 บาท ส่วนราคาประเมินของทางราชการ (กรมธนารักษ์) เป็นเงินเพียงประมาณ 80 ล้านบาท (11.4% ของราคาตลาด) เท่านั้น

              ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) สรุปภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเดือนมิถุนายน 2569 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 18 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนพฤษภาคม 2569 จำนวน 3 โครงการ แต่จำนวนหน่วยขาย มูลค่าโครงการ และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 3,000 หน่วย มูลค่าการพัฒนาโครงการรวมทั้งสิ้น 19,678 ล้านบาท

              จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่เดือนนี้มีทั้งหมด 3,000 หน่วย ลดลงประมาณ 4.0% จากเดือนพฤษภาคม 2569 โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คือ อาคารชุด ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่รวม 1,540 หน่วย (51.3%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 807 หน่วย (26.9%) อันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 603 หน่วย (20.1%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

              ในด้านมูลค่าโครงการรวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนมิถุนายน 2569 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 19,678 ล้านบาท ลดลงประมาณ -64.2% ซึ่งในเดือนนี้มูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวมีสูงที่สุด มีมูลค่าโครงการ 12,670 ล้านบาท (64.4%) โดยบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่เปิดตัวในระดับราคาสูงในช่วงราคา 10.001-20.00 ล้านบาท ถึงระดับราคาลักชัวรี่ มากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป รองลงมา คือ อาคารชุด มีมูลค่าโครงการ 4,670 ล้านบาท (23.7%) โดยส่วนใหญ่เปิดตัวในระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท อันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์มีมูลค่าโครงการรวม 1,902 ล้านบาท หรือ 9.7% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในเดือนนี้ 

              ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้อยู่ที่ประมาณ 6.559 ล้านบาท (ลดลง-62.7%) ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนก่อนอยู่ที่ 17.608 ล้านบาท สาเหตุหลักที่ภาพรวมโครงการเปิดใหม่ ทั้งหน่วยขาย มูลค่าและราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เกิดจากการที่ช่วงเดือนที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดระดับอัลตร้าลักชัวรี่ 2 โครงการ ที่มีมูลค่าโครงการและราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าเดือนอื่นๆ  จึงทำให้ภาพอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของเดือนนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนที่ผ่านมาจึงลดลงทุกด้าน  แต่หากไม่มีการเปิดตัว อาคารชุดระดับอัลตร้าลักชัวรี่ 2 โครงการนี้ในเดือน พฤษภาคม 2569  ภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ยังชะลอตัวใกล้เคียงกับเดือนที่ผ่านๆ มา

              หากพิจารณาระดับราคาขาย จะพบว่า ในเดือนนี้ไม่มีการเปิดขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเลย โดยระดับราคาที่เปิดขายในเดือนนี้มีดังนี้

              - ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 232 หน่วย (7.7%) มูลค่าโครงการ 361 ล้านบาท (1.8%)

              - ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 1,014 หน่วย (33.8%) มูลค่าโครงการ 2,654 ล้านบาท (13.5%)

              - ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 752 หน่วย (25.1%) มูลค่าโครงการ 2,697 ล้านบาท (13.7%)

              - ระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 385 หน่วย (12.8%) มูลค่าโครงการ 2,776 ล้านบาท (14.1%)

              - ระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 504 หน่วย (16.8%) มูลค่าโครงการ 7,035 ล้านบาท (35.8%)

              - ระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาท ขึ้นไป จำนวน 113 หน่วย (3.8%) มูลค่าโครงการ 4,156 ล้านบาท (21.1%) ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

              พิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนมิถุนายนนี้ มีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 24.4% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 21.5% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด คือ อาคารชุดที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 820 หน่วย ขายได้แล้ว 43% รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 192 หน่วย ขายได้แล้ว 30% ลำดับที่ 3 คือ อาคารชุดที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 393 หน่วย ขายได้แล้ว 27%

              การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้พบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และบริษัทในเครือ 3 บริษัท คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ.แสนสิริ และบมจ.สเตลล่า เอ็กซ์ ตามลำดับ มีส่วนแบ่งการตลาดในแง่ของจำนวนหน่วยขายที่ 88% แต่มีส่วนแบ่งด้านมูลค่าโครงการที่ 94% ซึ่งมีแนวโน้มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และบริษัทในเครือครองส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

              ในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่าในเดือนนี้มีโครงการเปิดตัวใหม่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นใน จำนวน 2 โครงการ ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางส่วนต่อขยายเมืองหรือเขตติดต่อเมือง (Intermediate area) จำนวน 14 โครงการ เช่น กรุงเทพกรีฑา พหลโยธิน-สายไหมเทพารักษ์ วงแหวน –รามอินทรา เพชรเกษม บางบอน ทวีวัฒนา เป็นต้น และพื้นที่รอบนอกอีก 2 โครงการ เช่น ย่านสามพราน และบางใหญ่ เป็นต้น 

 

                                         

            การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เนิ่นๆ สามารถนำมาซึ่งผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว พร้อมทั้งความมั่นคงทางการเงินที่คุณต้องการได้ ดังคำกล่าวที่ว่า "อย่าผัดวันประกันพรุ่ง" ในเมื่อคุณสามารถทำได้ในวันนี้ คำกล่าวนี้ยังใช้ได้กับหลาย ๆ เรื่องในชีวิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

            หลายคนคงเคยเห็นการเปรียบเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวม เงินฝาก หรือการลงทุนประเภทอื่น ๆ ที่แสดงให้เห็นว่าผู้ที่เริ่มลงทุนตั้งแต่อายุ 20–30 ปี สามารถสร้างความมั่งคั่งในอนาคตได้มากกว่าผู้ที่เริ่มลงทุนในช่วงอายุ 40–50 ปีอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งหลักการเดียวกันนี้สามารถนำมาใช้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน

            ยิ่งลงทุนเร็วเท่าไหร่ ก็ยิ่งได้ประโยชน์มากขึ้นเท่านั้น การเริ่มต้นเร็วจะทำให้คุณได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น ด้วยสิทธิประโยชน์ทางภาษี และโอกาสในการสร้างรายได้จากค่าเช่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงมีประโยชน์มากมายสำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่ หากคุณมีรายได้ที่มั่นคง และไม่มีหนี้สินใดๆ ในช่วงอายุ 20 ปลายๆ หรือ 30 ต้นๆ การเริ่มต้นเพิ่มอสังหาริมทรัพย์เข้าไปในพอร์ตการลงทุนของคุณจึงเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล

            เหตุผลที่ควรเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุยังน้อย

            1. มีเวลาเหลือเฟือ

            เวลาคือสินทรัพย์และสิ่งมีค่าที่สุดที่คุณมีหากเริ่มต้นเร็ว ในช่วงเริ่มต้นของการทำงาน หลายคนยังไม่มีภาระครอบครัวหรือภาระส่วนตัวมากนัก จึงมีเวลาศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และประเภททรัพย์สินที่ต้องการลงทุนได้อย่างละเอียด วิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบคอบ ตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่เพียงพอ และสามารถรับความเสี่ยงจากการลงทุนได้มากกว่า เนื่องจากยังไม่มีภาระหนี้สินหรือภาระทางการเงินจำนวนมาก ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับการเริ่มต้นลงทุน

            2. มีกำลังเหลือเฟือ

            คนหนุ่มสาวจะสามารถออกศึกษาหาข้อมูลได้อย่างกว้างขวางในภาคสนาม ศึกษาเปรียบเทียบจากความเป็นจริง ความเหนื่อยล้าก็จะน้อยกว่าคนรุ่นเก่าๆ ทำให้สามารถแสวงหาโอกาสได้มากมาย กำลังวังชาที่เหลือเฟือยังทำให้เราสามารถเรียนรู้ได้มากมายเพื่อป้องกันความผิดพลาด หรือเพื่อสร้างความมั่นใจในการลงทุนได้มากขึ้น

            3. สามารถขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

            การขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มักทำได้ง่ายเมื่ออายุยังน้อย เนื่องจากสถาบันการเงินมองว่าผู้กู้มีระยะเวลาทำงานและสร้างรายได้อีกยาวนาน ทำให้สามารถกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระได้มากขึ้น อีกทั้งยังมีโอกาสได้รับอัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้ มีความยืดหยุ่นในการชำระหนี้เพิ่มเติมเมื่อได้รับโบนัสหรือรายได้พิเศษ

ยังสามารถเพิ่มจำนวนเงินผ่อนชำระรายเดือนเพื่อปิดภาระสินเชื่อได้เร็วยิ่งขึ้น

            4. ได้รับความเชื่อถือได้ง่าย

            คนหนุ่มสาวที่สนใจลงทุนแทนที่จะไปเที่ยวใช้เงินอย่างขาดการวางแผนเท่าที่ควร เป็นบุคคลที่สถาบันการเงินต่างๆ ต่างชอบที่จะทำธุรกิจด้วย ยิ่งหากเรามีลักษณะที่อ่อนน้อม ถ่อมตน ตั้งใจศึกษาเรียนรู้ก็ยิ่งได้รับความรัก ความเมตตาจากบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งสถาบันการเงิน ส่วนราชการ นักพัฒนาที่ดินและอื่นๆ การได้รับการส่งเสริมจากผู้หลักผู้ใหญ่ ก็จะยิ่งเหมือนเป็น "พยัคฆ์ติดปีก" สามารถก้าวหน้าได้มากขึ้น

            5. สามารถเรียนรู้การบริหารจัดการทางการเงินที่ดีขึ้นได้

            เมื่อคุณเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุยังน้อย คุณจะต้องรับผิดชอบในการบริหารจัดการกระแสเงินสดทุกเดือน ไม่ว่าคุณจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ และได้รับค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์นั้น คุณจะต้องจัดการเงินที่ได้จากการลงทุนและนำไปหักล้างกับภาระการผ่อนชำระเงินกู้บ้าน การทำเช่นนี้จะช่วยพัฒนาทักษะการบริหารจัดการทางการเงินของคุณ เพราะคุณจะได้เรียนรู้ที่จะกำหนดงบประมาณรายเดือนและปฏิบัติตามงบประมาณนั้น

            6. สามารถคืนทุนได้เร็วขึ้น

            ผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุยังน้อยมีโอกาสถึงจุดคุ้มทุนได้เร็วกว่าผู้ที่เริ่มลงทุนในภายหลัง หากปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ประจำ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ รายได้ค่าเช่าจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระสินเชื่อและเร่งให้การลงทุนคืนทุนได้เร็วขึ้น เมื่อผ่านจุดคุ้มทุนแล้ว รายได้ที่ได้รับจะกลายเป็นผลกำไรสุทธิ และช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะยาว อีกครั้งหนึ่งที่ "เวลา" เป็นปัจจัยสำคัญ เพราะยิ่งเริ่มต้นเร็วเท่าไร ยิ่งมีเวลาสร้างผลตอบแทนมากขึ้นเท่านั้น

            7. สามารถใช้เทคโนโยลีได้สบายๆ

            คนหนุ่มสาวสามารถเรียนรู้นวัตกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ดี สามารถใช้ AI ได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีเครื่องมือใหม่ๆ ที่คนรุ่นเก่าๆ ยังไม่ทันได้เรียนรู้มากมาย  ยิ่งเรามีความสามารถในการวิเคราะห์หรือใช้ AI ในการวิเคราะห์ต่างๆ ก็ยิ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมากกว่าคนรุ่นเก่าที่ยังขาดแคลนความรู้เกี่ยวกับ AI หรือมีข้อจำกัดในการเรียนรู้

            8. การเกษียณอายุก่อนกำหนด

            การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยสร้างความมั่นคงทางการเงินได้เร็วกว่าคนในวัยเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาวที่สามารถสร้างรายได้อีกช่องทางหนึ่ง นอกจากรายได้จากงานประจำ และอาจช่วยให้คุณสามารถวางแผนเกษียณก่อนวัยได้ สำหรับผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณไปกับการทำธุรกิจส่วนตัว การท่องเที่ยว หรือการทำในสิ่งที่ตนเองรัก การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เนิ่น ๆ ถือเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ

            ตัวอย่างเช่น หากเริ่มลงทุนตั้งแต่อายุ 25 ปี คุณอาจสามารถสะสมรายได้และสร้างสินทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญภายในช่วงอายุ 45–50 ปี เมื่อชำระสินเชื่อจนหมดแล้ว คุณจะมีรายได้จากค่าเช่าอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีภาระหนี้สิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้สามารถเกษียณได้เร็วขึ้น

            อย่างไรก็ตามสิ่งที่ไม่ควรพลาดเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเริ่มต้น:

            1. ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ดี ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้งที่กำลังได้รับความนิยม ผลตอบแทนที่คาดหวัง ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ ภาษี และกฎระเบียบของรัฐบาล

            2. รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และแพลตฟอร์มต่างๆ เพื่อให้ได้มุมมองที่ถูกต้องเกี่ยวกับการลงทุนในอนาคต

            3. เราามารถเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อบ้านได้มากขึ้นโดยการเลือกผู้ร่วมกู้ เช่น คู่สมรสของคุณ หากเขาหรือเธอเป็นเจ้าของร่วม คุณทั้งสองจะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านการลดหย่อนภาษีจากสินเชื่อบ้าน นอกจากนี้ คุณยังสามารถแบ่งเบาค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าอากรแสตมป์ ค่าจดทะเบียน ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย และค่าธรรมเนียมตัวแทนได้อีกด้วย

            4. แทนที่จะเน้นแต่เพียงการเติบโตของมูลค่าเงินลงทุน ให้หันมาเน้นการสร้างรายได้จากค่าเช่าเพื่อเสริมสร้างความมั่นคงให้กับพอร์ตการลงทุนและคืนทุนได้เร็วขึ้น

            5. ควรมีเงินสำรองเพื่อรองรับสถานการ์ที่ไม่แน่นอน เช่น มีเงินสำรองไว้สำหรับค่างวดบ้าน 3-6 เดือน พร้อมกับเงินสำรองค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 2-3 เดือนหากเป็นไปได้ (สำหรับกรณีที่ผู้เช่าจ่ายล่าช้า)

            6. มองหาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างมากในอนาคต คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ในราคาที่ต่ำกว่าในตอนแรก และเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในภายหลัง อย่างไรก็ตาม ควรขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญก่อนลงทุน

 

            เริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อปูทางสู่ความมั่นคั่งทางการเงิน การเติบโตของพอร์ตการลงทุน และการสร้างรายได้ต่อเนื่องที่มั่นคง