ยินดีต้อนรับคุณ, บุคคลทั่วไป กรุณา เข้าสู่ระบบ หรือ ลงทะเบียน

เข้าสู่ระบบด้วยชื่อผู้ใช้ รหัสผ่าน และระยะเวลาในเซสชั่น

ThaiSEOBoard.comกระทู้เมื่อเร็วๆ นี้
หน้า: 1 [2] 3 4 ... 10
 11 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 10:40:15 
เริ่มโดย thaimakemoney - กระทู้ล่าสุด โดย thaimakemoney
ยังรับงานเรื่อยๆ นะครับ ติดต่อมาได้

 12 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 10:38:10 
เริ่มโดย IndyCreator - กระทู้ล่าสุด โดย tarrekup
ขอบคุณครับ  wanwan011

 13 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 10:00:03 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
จักรวรรดินิยมจีนมาแล้ว
  AREA แถลง ฉบับที่ 718/2563: วันพฤหัสบดีที่ 03 ธันวาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th

            ตอนนี้จีนแผ่อิทธิพลเข้ามาในประเทศไทยเป็นอย่างมาก หลายคนกลัวว่าไทยจะตกเป็นเมืองขึ้น (ทางเศรษฐกิจ) ของจีน ความจริงจะเป็นอย่างไร เรามาดูกัน จะได้เตรียมตัวถูก

            เมื่อช่วงกลางปี 2563 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทท แอฟแฟร์ส (www.area.th ) ได้เผยแพร่ผลสำรวจพบว่า เฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ยังมีต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 15% ของทั้งหมดที่ขายได้ในครึ่งแรกของปี และเชื่อว่าส่วนใหญ่ก็คงเป็นบริษัทหรือนักลงทุนจากประเทศจีน โดยพื้นที่ๆ นักลงทุนจีนสนใจได้แก่แถวใจกลางเมือง รัชดา-ลาดพร้าว บางนา-อุดมสุข เป็นต้น


            ชาวจีนต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตใจกลางเมืองหรือ Central Business District (CBD) และทำเลเด่นๆ อีกบางแห่ง เช่น บริเวณถนนรัชดา-ลาดพร้าว บริเวณอ่อนนุช-สุวรรรณภูมิ และบริเวณบางนา-เทพารักษ์ เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน  คนจีนคงเคยชินกับการใช้ระบบขนส่งมวลชน และเป็นเส้นทางไปสนามบินสุวรรณภูมิได้โดยง่าย  ส่วนทำเลอื่นๆ ก็ไม่ได้เข้าไปอยู่มากนัก โดยเฉพาะย่านฝั่งธนบุรี แทบหาคนจีนหรือชาวต่างประเทศไปซื้อไม่ได้เลย เพราะห่างไกลความเจริญพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่ใกล้สนามบิน

            การที่จีนแห่มาซื้อห้องชุดนี้อาจเป็นแค่จุดเริ่มต้นของการแผ่อิทธิพลของจีนเข้ามาในประเทศไทย แต่จีนมาแรงจริงๆ มีคนเคยตั้งคำถามว่า “เคยเห็นคนอเมริกันมาไล่ซื้อโรงแรม เกสต์เฮาส์ ขนาดเล็ก ไล่ซื้อมหาวิทยาลัยเอกชน ไล่ซื้ออาคารชุดไล่ซื้อที่การเกษตร ซื้อตึกแถวเปิดร้านอาหาร เปิดล้งรับซื้อผลไม้ เปิดบริษัททัวร์ เปิดกิจการแข่งกับคนไทยไหม ที่พูดมานี่คนจีนแผ่นดินใหญ่ทำทั้งหมด เราไม่กลัวจีนมายึดประเทศ แต่กลับปลุกกระแสกลัวอเมริกันมายึดประเทศ”  ยิ่งกว่านั้นคนจีนมาสวมบัตรประชาชนคนไทยน่าจะมีจำนวนมหาศาล คนเหล่านี้กลายเป็นคนไทยไปแล้วโดยที่เราไม่รู้ตัวด้วยซ้ำไป  ในต่างจังหวัด มีบ้านบางหลังมีคนชื่อเดียวกันนับร้อยคน บางคนก็สวมบัตรประชาชนคนตายเลยก็มี

            คนจีนในสมัยก่อนที่มาพึ่งพระบรมโพธิสมภารนั้นเป็นอีกภาพหนึ่งที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เมื่อราว 100 ปีก่อน เกิดทุพภิกขภัยอดอยากแห้งแล้ง คนจีนโดยเฉพาะจีนตอนใต้ย้ายไปต่างประเทศมากมายโดยเฉพาะในเอเซียตะวันออกเฉียงใต้  (ยุคนั้นหลังยุคคนจีนไปใช้แรงงานสร้างทางรถไฟในสหรัฐอเมริกา)  จีนตอนนั้นมาแบบเสื่อผืนหมอนใบ หนีตายมาตั้งหลักแหล่งในต่างประเทศ และมีจำนวนมากที่หวังจะกลับไปบ้านเกิด แต่แล้วก็ตั้งรกรากในประเทศไทยเพราะเกิดการเปลี่ยนแปลงการปกครองในจีนในปี 2492

            แต่จีนยุคใหม่ที่มาไทยนั้นแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง จีนยุคใหม่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลสารพัดให้ไปตั้งรกราก ให้ไปขยายอิทธิพลในต่างประเทศ เช่นที่จีนเคยทำสำเร็จมาแล้วในซินเกียง และทิเบต  แต่ละคนที่มาได้เงินติดกระเป๋ามาพอสมควร หรือมีวิสาหกิจจีนหนุนหลัง ไม่ใช่พวก  “เสื่อผืนหมอนใบ” แบบร้อยปีก่อนแล้ว  ทำให้การรุกทำธุรกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นล้งสารพัดสินค้าไทย หรือการมาเปิดกิจการโรงแรม หรือธุรกิจบริการต่างๆ เช่น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างเป็นระบบ  นอกจากนี้บางส่วนยังมาฝังตัวอยู่ในประเทศไทยตั้งแต่มาเรียนมหาวิทยาลัยในประเทศไทยแล้ว

            อันที่จริงจีนก็เคยเป็นมหาอำนาจที่ไทยต้องไป “จิ้มก้อง” มานานแล้ว จำได้ว่าตั้งแต่สมัยกรุงศรีอยุธยา สมัยกรุงธนบุรีก็ยิ่งชัด สมัยกรุงรัตนโกสินทร์ตอนต้น (ก่อนที่จักรวรรดินิยมในยุโรปเข้ามารุกรานไทย) จีนก็มีบทบาทอย่างมาก ยังมีภาพพระบรมสาทิสลักษณ์ของพระมหากษัตริย์ไทย ที่ทรงเครื่องทรง “ฮ่องเต้” มาตั้งแต่รัชกาลที่ 1-5  นี่แสดงว่าอิทธิพลของจีนยิ่งใหญ่กว่ายุคนี้เสียอีก  ไม่แน่ว่าในอนาคตเมื่อจีนมีอิทธิพลเหนือการเมืองและเศรษฐกิจไทยยิ่งกว่าในยุคต้นของกรุงรัตนโกสินทร์ ผู้นำไทยอาจใส่เครื่องเคราแบบจีนขึ้นมาอีกก็ได้

            ที่น่าสังเกตอีกอย่างหนึ่งก็คือ นักธุรกิจชั้นนำชาวไทยเชื้อสายจีนที่ประสบความสำเร็จ ออกมาเชียร์จีนกันยกใหญ่ และดีใจมากที่ไทยจะมีความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจใกล้ชิดกับไทย  ท่านเหล่านี้ย่อมต้องมีผลประโยชน์ทางธุรกิจกับประเทศจีน ไม่ใช่เพียงการเชียร์เพราะเป็นคนเชื้อชาติเดียวกัน  ทั้งนี้หลายท่านก็ไปทำธุรกิจในจีนจนประสบความสำเร็จ  ความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนไทย-จีนเหล่านี้ ดูประหนึ่งว่าได้กลายเป็นตัวแทนของจีนในประเทศไทย มากกว่าจะเป็นนักธุรกิจไทยด้วยซ้ำ

            ผมในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (www.fiabci-thai.org ) ได้ทราบจากนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3/2563 นี้เป็นต้นมา จีนได้เข้าไปลงทุนซื้อห้องชุดในสิงคโปร์เพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน แต่เดิมจีนจะซื้อในเขตใจกลางเมือง  แต่เดี๋ยวนี้ซื้อในเขตชานเมืองมากขึ้น  นี่ขนาดว่าราคากลางของห้องชุดในสิงคโปร์เป็นเงินประมาณ 33 ล้านบาทไทย (ในขณะที่ไทยมีราคาเฉลี่ย 4.0 ล้านบาท) แถมต่างชาติที่ซื้อต้องเสียภาษีซื้อ 20-25%  จีนยังมีซื้อกันใหญ่  ไทยเราไม่กำหนดราคาขั้นต่ำที่ซื้อได้ และแทบไม่ต้องเสียภาษี ก็เท่ากับว่าไทยเราปล่อยให้จีน “ซื้อกระจาย” ในขณะที่คนไทยหรือคนทั่วโลกไม่อาจไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีน เพราะเขาให้คนจีนเองหรือใครก็ตามเช่าได้แค่ 70 ปีเท่านั้น

            ตามพระราชบัญญัติอีอีซีของไทย เราเปิดโอกาสให้จีนเข้ามาทำธุรกิจบริการได้ โดยสามารถซื้อห้องชุดได้ 100% สามารถเช่าที่ดินได้ 99 ปี สามารถพาญาติโยมมาได้ สามารถใช้เงินสกุลของตนเองได้ และได้สิทธิประโยชน์อีกมากมาย ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกของไทยคงจะมีจีนมาซื้อมากกว่าชาติอื่น ในขณะเดียวกันชาติตะวันตก สแกนดิเนเวีย ญี่ปุ่น เกาหลีก็ทำท่าถอยห่างจากประเทศไทยไปยังอินโดนีเซีย เวียดนาม กัมพูชา ยิ่งทำให้จีนแทรกเข้ามาได้มากขึ้นเรื่อยๆ ต่อไปร้านอาหารทั้งหลายต้องเขียนป้ายภาษาจีนเป็นสำคัญ ไม่ใช่ภาษาญี่ปุ่นหรือรัสเซียเช่นแต่ก่อนแล้ว

            อาจกล่าวได้ว่าจีนไปประเทศทั่วโลกโดยครอบครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านกระบวนการเช่าที่ดิน 99 ปี โดยเฉพาะในกัมพูชาและลาว และผ่านการรับสัมปทานต่างๆ เช่น ในศรีลังกา ปากีสถาน รวมทั้งการให้เงินกู้ ซึ่งประเทศผู้กู้อาจมีโอกาสกลายเป็นทาสเงินกู้ในอนาคตได้  แต่สำหรับในประเทศไทย จีนมีสายสัมพันธ์ที่ดีกับผู้มีอำนาจในประเทศไทย มีนักธุรกิจคนไทยเชื้อสายจีนเป็นหัวหอก จึงเชื่อว่าจีนจะมีอิทธิพลทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในไทยเหนือชาติอื่นอื่นใดที่มาลงทุนในประเทศไทย

            ไทยคงต้องเรียนรู้ที่จะอยู่ร่วมกับจักรวรรดินิยมจีนอันยิ่งใหญ่ เพราะคงสู้รบปรบมือด้วยได้ยาก
https://soponpornchokchai.file...rdpress.com/2020/12/63-718.jpg

 14 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 09:59:06 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
อาลัย ‘ณัฐวุฒิ เมธารินทร์’
  AREA แถลง ฉบับที่ 717/2563: วันพุธที่ 02 ธันวาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th

            เมื่อวานนี้มีงานพระราชทานเพลิงศพคุณณัฐวุฒิ เมธารินทร์ ที่วัดเจริญสุข บ้านหนองเรือ ต.พระพุทธ อ.เฉลิมพระเกียรติ นครราชสีมา นับเป็นเรื่องน่าเศร้ามากที่คุณณัฐวุฒิจากไปด้วยวัยเพียง 60 ปีเท่านั้น

            คุณณัฐวุฒิ เป็นรองผู้อำนวยการสำนักงานคณะกรรมการการเลือกตั้งประจำจังหวัดนครราชสีมา ก่อนเกษียณอายุราชการในเดือนตุลาคม 2563 ชอบกีฬาวิ่ง วิ่งมาราธอนในรายการต่างๆ  ท่านผู้นี้เป็นเพื่อนรุ่นน้องของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th ) ณ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โดย ดร.โสภณ เรียนในช่วงปี 2519-2522 ส่วนคุณณัฐวุฒิ เรียนในช่วงปี 2523-2526


            ในสมัยเรียนหนังสือ คุณณัฐวุฒิเป็นนักกีฬา แม้จะร่างเล็ก แต่เป็นนักกีฬาที่ดีเลิศคนหนึ่ง แต่หลังจากจบการศึกษาก็ไปสู่คนละเส้นทางโดยคุณณัฐวุฒิรับราชการ ส่วน ดร.โสภณ ไปทางงานธุรกิจ และมีโอกาสพบกันอีกไม่กี่ครั้งเท่านั้นหลังจากจบการศึกษา  ก่อนเสียชีวิต 1 วัน คุณณัฐวุฒิยังวิ่งออกกำลังกายระยะทางถึง 23 กิโลเมตร โดยวิ่งอยู่เป็นประจำ  คุณณัฐวุฒิเคยวิ่งไกลสุด 36 กิโลเมตรในเวลาเพียง 6 ชั่วโมง  แต่กลับมาเสียชีวิตเพราะหัวใจหยุดเต้น นับเป็นความสูญเสียเป็นอย่างยิ่ง

            นี่เป็นอุทธาหรณ์ถึงความไม่ประมาท เราจึงพึงมรณานุสติ ให้ดี
https://soponpornchokchai.file...press.com/2020/12/63-717-1.jpg
https://soponpornchokchai.file...press.com/2020/12/63-717-2.jpg
ตามภาพจะเห็นได้ว่าคุณแม่ของคุณณัฐวุฒิ เป็นเจ้าภาพงานศพลูกชาย นี่เป็นเรื่องที่น่าเศร้ามาก
https://soponpornchokchai.file...rdpress.com/2020/12/63-717.jpg
 
มรณานุสติ
https://www.youtube.com/watch?v=hCrBtE6ADxo

มรณานุสติ
https://www.youtube.com/watch?v=xRKsAJnJCRw

 15 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 09:58:00 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
โรงเรียนพร้อมพรรณวิทยากับ ดร.โสภณ
  AREA แถลง ฉบับที่ 716/2563: วันพุธที่ 02 ธันวาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th

            โรงเรียนพร้อมพรรณวิทยา ถือเป็นโรงเรียนประถมที่ดีที่สุดในความรู้สึกของ ดร.โสภณในฐานะศิษย์เก่า ดีทั้งคุณครู การเรียนการสอน การลูกเสือ ฯลฯ นับเป็นบุญที่ ดร.โสภณ ได้เคยเรียนที่โรงเรียนนี้ ซึ่งก่อตั้งโดยครูพร้อมพรรณ ศิริพัฒน์

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th )


โรงเรียนพร้อมพรรณวิทยากับ ดร.โสภณ
https://www.facebook.com/dr.sopon4/posts/3385818554864040

 16 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 09:57:18 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
Dec 3, 2020 3pm: Dr.Sopon Speaking on PropTech
AREA Press Release No. 715/2020: December 02, 2020

Dr.Sopon Pornchokchai, Ph.D. Dip.FIABCI, MRICS
President, Agency for Real Estate Affairs (AREA)

 

Book your time. December 3, 3pm (BKK time). Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th ) who is also the President of the Thai Appraisal & Estate Agents Foundation (www.thaiappraisal.org ) was invited by the Institution of Surveyors of Kenya (ISK) to speak at the 5th Africa Regional Conference which will be held virtually on December 3-4, 2020. This year’s conference theme is “Advancing Africa’s Land and Property Agenda amidst Covid-19 Pandemic.”

 

This is a major event in the Institution’s calendar, and we envisage to attract more than 400 participants, drawn from the surveying profession in 20 African Countries.  The conference shall be virtual. One of the topics that we seek to discuss is the ‘Use of Technology in Property Valuations”.

https://soponpornchokchai.file....com/2020/12/63-715_page_1.jpg
https://soponpornchokchai.file....com/2020/12/63-715_page_2.jpg
https://soponpornchokchai.file....com/2020/12/63-715_page_3.jpg

 


 17 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 09:56:02 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
สร้างแบรนด์เพื่อธุรกิจจะได้ไม่จบแค่รุ่นเรา
  AREA แถลง ฉบับที่ 714/2563: วันอังคารที่ 01 ธันวาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th

            ถ้าเราเลิกกิจการ อย่างมากเราก็ขายแค่ที่ดินและอาคารของเราที่กิจการของเราตั้งอยู่ หรืออาจรวมอุปกรณ์ต่างๆ ด้วยก็ได้ แต่ถ้าเราสร้างแบรนด์ เราอาจขายแบรนด์ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ให้เราได้อีกด้วย มาดูกรณีตัวอย่างของร้านกาแฟในหาดใหญ่ที่ปิดตัวเองหลังเปิดให้บริการมา 57 ปี ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th ) ในฐานะผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th ) จัดทำคลิปนี้ขึ้นเป็นกรณีศึกษา


สร้างแบรนด์เพื่อธุรกิจจะได้ไม่จบแค่รุ่นเรา
https://www.facebook.com/dr.sopon4/posts/3382716968507532

 18 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 09:55:23 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
ประชุมเพื่อนร่วมงานเพื่อการพัฒนา
  AREA แถลง ฉบับที่ 713/2563: วันอังคารที่ 01 ธันวาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th

            ทุกรายปักษ์ (15 วัน) ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th ) จัดการประชุมเพื่อนร่วมงานเพื่อการสื่อสาร 2 ทาง รวมทั้งการทดสอบความรู้เพื่อการปรับปรุงเงินเดือนรายครึ่งปีอย่างต่อเนื่อง โดยมี ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ เป็นประธาน  ทั้งนี้ได้ดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อการพัฒนาทางวิชาชีพ

 
ประชุมเพื่อนร่วมงานเพื่อการพัฒนา
https://www.facebook.com/dr.sopon4/posts/3382799648499264

 
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th ): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

 19 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 09:54:30 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
ดร.โสภณหนุน ‘พงศกร ขวัญเมือง’ เรื่องสวนป้อมมหากาฬ
  AREA แถลง ฉบับที่ 712/2563: วันอังคารที่ 01 ธันวาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th

            ตามที่มีข่าว “ชาวเน็ตจวกลูกชายผู้ว่าฯ กทม.หลังชวนเที่ยวสวนดอกไม้ ‘ป้อมมหากาฬ’ จากการไล่รื้อชุมชน เพียงให้นทท.เซลฟี่” <1> ดร.โสภณกล่าวว่า “ชาวเน็ต” เข้าใจผิด ความจริงควรไล่กฎหมู่ออกจากป้อมมหากาฬนานแล้ว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th ) กล่าวถึงข่าวข้างต้น และทาง ร.ต.อ.พงศกร ขวัญเมือง บุตรชายพลตำรวจเอกอัศวิน ขวัญเมือง ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ก็ได้ออกมาตอบโต้แล้วว่า “ก็มีอีกกลุ่มหนึ่ง ซึ่งเป็นส่วนใหญ่เห็นควร ขอคืนพื้นที่นี้ ให้กลับมาเป็นแหล่งโบราณสถานทางประวัติศาสตร์ของชาติ และพัฒนาปรับปรุงให้เป็นสถานที่สำหรับศึกษาหาความรู้ทางประวัติศาสตร์ และเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นเอกลักษณ์ของกรุงรัตนโกสินทร์ เช่นเดียวกับบริเวณป้อมพระสุเมรุและสวนสันติชัยปราการ กทม. และหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้องได้ทำตามขั้นตอน โดยเริ่มจากรับฟังความคิดเห็นจากชุมชนและประชาชนทั่วไป ความเห็นส่วนใหญ่ เห็นควรขอคืนพื้นที่ดังกล่าว และ กทม. ได้ทำความเข้าใจกับชุมชนก่อนล่วงหน้า พร้อมทั้งช่วยเหลือ เยียวยา และจ่ายค่าเวนคืนให้กับผู้ได้รับผลกระทบ ตาม พ.ร.ฎ.เวนคืนที่ดิน พ.ศ.2535” <2>


            ในเรื่องป้อมมหากาฬนี้มีความเข้าใจผิดที่สังคมควรรู้

 

เกี่ยวกับสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ
            สวนแห่งนี้จัดสร้างขึ้นเนื่องในมหามงคลสมัย เฉลิมพระชนมพรรษาครบ 6 รอบของ พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวภูมิพลอดุลยเดช เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม พ.ศ. 2542 โดยภายในบริเวณสวนมี พระที่นั่งสันติชัยปราการ ที่มีตราสัญลักษณ์งานเฉลิมพระเกียรติมาประดับไว้ พร้อมกับท่ารับเสด็จขึ้นลงเรือพระที่นั่ง เพื่อน้อมเกล้าฯ ถวายเป็นที่จัดพระราชประเพณีต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับแม่น้ำเจ้าพระยา

            สวนสาธารณะสันติชัยปราการ นับเป็นตัวอย่างที่ดีของการพัฒนาเมืองเก่าที่มีประวัติศาสตร์และโบราณสถาน นับเป็นนันทนสถานเอนกประสงค์ที่ได้ประโยชน์ใช้สอยทั้งด้านการพักผ่อนหย่อนใจ การศึกษา และการอนุรักษ์ (ป้อมพระสุเมรุ) พื้นที่โดยรอยได้รับการออกแบบให้สามารถใช้เป็นที่ออกกำลังกายได้หลายประเภท เช่น การเต้นแอโรบิค รำมวยจีน สามารถเป็นสถานที่จัดงานของท้องถิ่นและรัฐบาล เช่น พิธีต้อนรับแขกจากต่างประเทศ รวมทั้งด้านวัฒนธรรม เช่น พิธีลอยกระทง สงกรานต์ เป็นต้น

            ในการวิเคราะห์มูลค่า ตั้งอยู่บนสมมติฐานและตัวเลขดังนี้:
            1. สวนสันติชัยปราการนี้มีผู้เข้าใช้สอยวันละ 2,000 ราย (http://bit.ly/2cMpblp ) ดังนั้นจึงสมมติให้ในกรณีสวนสาธารณะ "ป้อมมหากาฬ" ซึ่งมีขนาด 6 ไร่เศษ น่าจะมีผู้เข้าใช้สอยในขนาดใกล้เคียงกัน แต่ลดลงไปสัก 20% เหลือ 1,600 คน เพราะในบริเวณนี้รายล้อมด้วยสถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงมากมายเช่นกัน

            2. ในกรณีไม่มีสวนสาธารณะนี้ อาจจัดให้ไปใช้บริการสถานออกกำลังกาย Fitness First ซึ่งเสียเงินเดือนละ 2,400 บาท หรือวันละ 80 บาท อย่างไรก็ตามสถานออกกำลังกายนี้มีเครื่องออกกำลังกายมากมาย แต่ในกรณีป้อมมหากาฬ ไม่มีบริการส่วนนี้ แต่มีแหล่งที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ในกรณีอาจให้ค่าใช้จ่ายลดลง 30% และมีต้นทุนการดำเนินการอีก 30% รวม ค่าใช้จ่ายสุทธิคนละ 32 บาทต่อวัน (80% x (1-60%))

            3. ดังนั้นในกรณีคนมาใช้วันละ 1,600 คน ณ ค่าใช้จ่ายหรือรายได้คนละ 32 บาทต่อวัน ก็เท่ากับวันละ 51,200 บาท หรือปีละ 18.69 ล้านบาท หากถูกผู้บุกรุกครอบครองไปใช้อีก 10 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็เท่ากับว่าส่วนรวมต้องสูญเงินไป 144.32 ล้านบาท ตามสูตร (1-(1/(1+i)n))/i โดยที่ i คืออัตราดอกเบี้ย 5% ส่วน n คือระยะเวลา 10 ปีนั่นเอง

            4. นี่ยังไม่รวมรายได้ที่จะได้จากการให้มีการเช่าที่ขายของเพื่อหารายได้มาบำรุงและพัฒนาสาธารณูปโภค และเผื่อมีส่วนเหลือไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญเพื่อประโยชน์ของประชาชนและส่วนรวมในวันหน้า

            ทุกอย่างมีต้นทุน ไม่ใช่ของฟรีเปล่าๆ ปลี้ๆ  ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าในแต่ละปีการที่ไม่มีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ สังคมต้องสูญเสียโอกาสไปถึง 19 ล้านบาทต่อปี ในระยะเวลา 10 ปีก็เป็นเงิน 144 ล้านบาท เพียงเพราะการ "ดื้อแพ่ง" ของผู้บุกรุกไม่กี่หลังคาเรือน การเอาเปรียบสังคมเป็นสิ่งที่น่าละอายนัก

 

โกหกว่าบ้านกรงนกมาแต่โบราณ
          ตามชุดภาพที่แสดงต่อไปนี้บอกว่า บ้านเลขที่ 47 บ้านทำกรงนกที่ชุมชนบอกว่าเป็นคนอพยพมาจากปักษ์ใต้ ทำอาชีพนี้สืบต่อกันมาแต่ครั้งบรรพบุรุษเป็นวิถีชีวิตชุมชนของคนในป้อมหากาฬ แต่ "ดูกันดีๆ นะครับ บ้านเลขที่ 47 นี้ในปี 2499 เป็นบ้านที่มีคนจีนอาศัยอยู่ทั้งหมด ตามทะเบียนบ้านแผ่นแรก และได้ย้ายทะเบียนบ้านออกหมดในปี 2503 เมื่อกทม. ซื้อที่ดินมา ในปี2516 ที่ดินตรงนี้จะไม่มีบ้านอยู่ (ดูจากทะเบียนบ้านปี 2515 แผ่นที่ 2) บ้านเลขที่นี้จะไม่มีคนอยู่ จนถึงปี 2526 บ้านหลังนี้ก็ยังเป็นบ้านว่าง(ทะเบียนบ้านปี 2526 แผ่นที่3) ความหมายก็คือมีการรื้อบ้านไปแล้วแต่ยังไม่มีการแจ้งรื้อ และไม่มีการจำหน่ายทะเบียนบ้านหลังนี้ทั้งที่ความเป็นจริงบ้านเลขที่ 47 นี้ เดิมเป็นบ้านที่มีคนจีนอาศัยอยู่และได้รื้อย้ายออกไปตั้งแต่ปี 2503"

          "คราวนี้มาดูทะเบียนบ้านแผ่นที่ 4 บ้านเลขที่ 47 ได้มีการปลูกสร้างใหม่ในปี 2532 และขอเลขบ้านใหม่โดยออกเลขทับเลขเดิมในปี 2535 โดยคนที่ขอเลขบ้านคือนางอรุณ นิลใบ ย้ายมาจากบ้านเลขที่132/472 ถนนพระราม6 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท ย้ายเข้ามาพร้อมกับครอบครัวในปี 2532 ก็คงสรุปได้แล้วนะครับว่าที่ชุมชนพยายามบอกว่ามีมุสลิมจากปักษ์ใตัมาประกอบอาชีพนี้ในป้อมมหากาฬสืบต่อมาหลายรุ่นน่ะ เป็นความจริงหรือเปล่า? เพราะคนที่อยู่ไม่ได้มีเชื้อสายคนจีนสักนิดเดียว และคงไม่ได้เป็นญาติสืบต่อกันมาจากเจ้าของเดิมชาวจีนแน่นอนใช่ไหมครับ" (http://bit.ly/2cvdocN )

ทะเบียนบ้าน 1
http://www.area.co.th/images/i...ss/2559/365/press365-59_02.jpg
 

ทะเบียนบ้าน 2
http://www.area.co.th/images/i...ss/2559/365/press365-59_03.jpg
 

ทะเบียนบ้าน 3
http://www.area.co.th/images/i...ss/2559/365/press365-59_04.jpg

โกหกว่า ดร.ป๋วยก็เคยอาศัยในชุมชน
          โกหกว่ามีบ้านทรงไทยหลังหนึ่งในชุมชน บอกว่าเป็นของตระกูลอึ๊งภากรณ์ แต่ในความเป็นจริง เมื่อปี 2548 หรือ 11 ปีที่แล้ว "ทายาท 'อึ๊งภากรณ์' ชี้แจงว่า บ้านที่เรียกว่าบ้านไม้โบราณนี้ไม่เกี่ยวข้อง ดร.ป๋วย" นางอุไรวัลย์ อึ๊งภากรณ์ เป็นสะไภ้ และได้รับมรดกจากนางจิบ บุรกิจ และนางอุไรวัลย์ยังพยายามจะรื้อหลังจากได้รับเงินชดเชยจาก กทม. แล้ว แต่ชาวบ้านไม่ยอมให้เขารื้อบ้านของตนเอง เดือดร้อนจนต้องมาให้ กทม. รื้อถอนแทน นี่คือเล่ห์กลที่น่าละอายของคนที่เรียกร้องไม่ยอมย้ายออกไป ส่วนเรื่องของมีค่าไม่ว่าจะเป็นลวดลายต่างๆ ที่ตกแต่งบนตัวบ้านนั้น ก็ถูกแกะขายไปหมดแล้ว (http://bit.ly/2bQJAap )

หลักฐานคำร้องของนางอุไรวัลย์ อึ๊งภากรณ์
http://www.area.co.th/images/i...ess/2559/09/press321-59_04.jpg
 

โกหกว่าจะย้ายแต่เบี้ยว
          โกหกตั้งแต่รุ่นพ่อแม่แล้วว่าจะย้ายออก แต่ก็ไม่ยอมย้ายใช่ไหม นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการกองจัดกรรมสิทธิ์ สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ได้เขียนใน FB เล่าว่า "ครั้งหนึ่ง เกือบ 20 ปีมาแล้ว ผมมีโอกาสเข้าไปในชุมชนป้อมมหากาฬ เพื่อเจรจากับผู้นำชุมชนในสมัยนั้นก็คือคุณป้านงลักษณ์ วรมหาคุณ และคุณลุงชาญ ทัพเมฆา การเจรจาเป็นไปด้วยดีโดยทั้งสองท่านขอให้ชะลอการเข้าพื้นที่ของกทม. ไว้ก่อน เนื่องจากยังไม่สะดวกเพราะเด็กๆ ยังไม่ปิดเทอม"

           ". . . ผู้บริหาร (กทม.) ได้ยินยอมผ่อนปรนให้ เป็นอย่างนี้อยู่หลายครั้ง . . . สิ่งที่ผมขอชุมชนในตอนนั้นคือพยายามอย่าปลูกอาคารสิ่งปลูกสร้างใหม่ขึ้นมา. . .ผ่านไปเกือบ 20 ปี ผู้นำทั้งสองท่านเสียชีวิต . . . ถึงวันนี้กลับลืมสิ่งที่พ่อแม่ของตนเองสัญญาไว้ มีการปลูกสร้างอาคารใหญ่โตบุกรุกในที่ดินว่างที่เจ้าของเดิมรื้อย้ายออกไปแล้ว รวมทั้งไม่ยอมย้ายออกจากพื้นที่. . . (http://bit.ly/2cwlL5v )" อย่างนี้ถือเป็นการโกหกหรือไม่

 

โกหกว่าฐานะยากจน
          ถ้ายากจนจริง ทำไมมีบ้านไม้หรูๆ เพิ่งปลูกใหม่ต่อเติมไม่นาน ทั้งที่ไม่ใช่ที่ดินของตนเองเลย ในขณะที่มีการโพนทะนากันว่ามีบ้านอยู่กันมานาน แต่หากเราสังเกตให้ดี และผู้สนับสนุนจากภายนอกไม่ "ใจบอด" จะเห็นได้ว่ามีการก่อสร้างบ้านสวย ๆ ใหม่ ๆ อย่างน้อย 4 หลัง บ้านแต่ละหลังคงมีราคาแพงพอสมควรทีเดียว คนที่ก่อสร้างบ้านเช่นนี้ได้ คงไม่ได้ยากจน แต่ตั้งใจปักหลักปักฐาน ที่ดินที่ก่อสร้างก็คงเป็นที่ดินของกรุงเทพมหานครที่เวนคืนมาแล้ว น่าจะถือเป็นผู้บุกรุก และหากถูกรื้อก็คงเสียดาย จึงต้องต่อสู้สุดขีดเพื่อรักษาผลประโยชน์อันมิชอบของตนเองใช่หรือไม่ จากการสำรวจยังพบว่าในแต่ละครอบครัว รายได้ของหัวหน้าครอบครัวโดยเฉลี่ย 19,421 บาทต่อเดือน รายได้ของครอบครัวเฉลี่ยอยู่ที่ 25,895 บาท นี่ยังคงเป็น "คนจน" อยู่อีกหรือ (http://bit.ly/2aYm8Eh )

รูปบ้านใหม่-โอ่โถง หลังที่ 1
https://scontent.fbkk5-3.fna.f...0f6b94b1ca069c&oe=58833D08
 

รูปบ้านใหม่-โอ่โถง หลังที่ 2-3
http://www.area.co.th/images/i...ss/2559/365/press365-59_07.jpg
 

            ดังนั้น ดร.โสภณ จึงยืนยันได้ว่าการย้ายชุมชนป้อมมหากาฬโดยกรุงเทพมหานครจึงเป็นสิ่งที่ชอบแล้ว และสมควรได้รับการสนันสนุน

อ้างอิง
<1> ชาวเน็ตจวกลูกชายผู้ว่าฯ กทม.หลังชวนเที่ยวสวนดอกไม้ ‘ป้อมมหากาฬ’ จากการไล่รื้อชุมชน เพียงให้นทท.เซลฟี่. สยามรัฐ 29 พฤศจิกายน 2563. https://siamrath.co.th/n/200745

<2> โฆษก กทม.ตอบกลับชาวเน็ต ดราม่าสวนดอกไม้ 'ป้อมมหากาฬ' แลกกับการไล่ที่. ช่อง 3. 30 พฤศจิกายน 2563. https://ch3thailandnews.bectero.com/news/220546

 
ดร.โสภณหนุน กทม. พัฒนาสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ
https://youtu.be/Ai0wR02oRx4

 20 
 เมื่อ: วันนี้ เวลา 09:52:41 
เริ่มโดย sopon.pornchokchai - กระทู้ล่าสุด โดย sopon.pornchokchai
การดูงานการประเมินค่าทรัพย์สิน
  AREA แถลง ฉบับที่ 711/2563: วันจันทร์ที่ 30 พฤศจิกายน 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th

            ในหลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สิน (AP100) มีการพานักศึกษาไปดูงานอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นตัวอย่างประกอบการพิจารณาเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินในการอบรมในวันที่ 4 ของการอบรม (วันสุดท้ายของหลักสูตร) ในการนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th ) ในฐานะผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th ) ได้เป็นผู้พาไปดูงานและบรรยายสรุปเอง มาดูบรรยากาศกัน

 
การดูงานการประเมินค่าทรัพย์สิน
https://www.facebook.com/32482...297087/videos/1568644550008468

หน้า: 1 [2] 3 4 ... 10